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Stockwerk­eigentum: Was ist das?

29.12.2023
Modernes Wohnzimmer mit heller Einrichtung

Autor/-in

Cyrill Lanz

Kategorien

  • Markt
  • Kauf

Dies wiederum bedeutet, dass bei den meisten Kaufabwicklungen von Immobilien, ein Finanzinstitut beteiligt ist.
Damit dieser Kauf möglichst rasch und reibungslos abgewickelt werden kann, ist es wichtig, die entsprechenden Grundlagen der Hypothekarkreditfinanzierung zu kennen.

Dank dem Stockwerkeigentum kann eine breitere Bevölkerungsschicht Wohneigentum erwerben. Die Nachfrage nach dieser Wohnform wird weiter anhalten und wird mithelfen, die Wohneigentumsquote in der Schweiz, von aktuell knapp 40 % weiter an zu heben.

Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum wird ein Anteil am Grundstück sowie auch am ganzen Gebäude erworben.

Gleichzeitig erhält die Käuferschaft das Sonderrecht, bestimmte Einheiten eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und auch baulich zu verändern. Zu diesen Einheiten gehören in sich geschlossene Wohnungen mit eigenem Zugang, aber auch Nebenräume wie Keller oder Estrich und Garage (Garagenboxen).

Wertquote

Dieser Anteil am gesamten wird als Wertquote bezeichnet und beinhaltet wie bereit vorgängig erwähnt, in sich geschlossene Räume (Wohnungen, Gewerbe, Kellerräume, Bastelräume, etc.)
Die Wertquote hat einen Einfluss auf die Kostenaufteilung, die Einlagen in den Erneuerungsfonds sowie das Stimmrecht bei Entscheiden der Gemeinschaft.

Die Berechnung, respektive Aufteilung der Wertquote erfolgt in der Regel durch die Erstellerin der Baute oder eine durch sie beauftragten Dritte. Eine bestehende Aufteilung der Wertquoten ist zu einem späteren Zeitpunkt kaum mehr zu verändern.

Die Höhe der Wertquote richtet sich nicht lediglich nach der Fläche einer Einheit, es spielen weitere Faktoren eine Rolle.

Mögliche Faktoren können sein:

  • Geographische Orientierung (Gegen welche Himmelsrichtung orientiert sich die Einheit): umso mehr dies gegen Süden oder evtl. auch Westen ausgerichtet ist, desto höher wird die Einheit gewichtet.
  • Lage und Aussicht (in welchem Geschoss liegt die Einheit): hier wird eine EG und Attikawohnung in der Regel höher gewichtet.
  • Höhe über Boden Je weiter oben die Einheit im Gebäude liegt, umso höher wird dies in der Regel gewichtet.
  • Grundriss: wie ist die Qualität der Raumaufteilung
  • Zugänglichkeit: wie gut zugänglich ist die entsprechende Einheit

Eine Änderung lässt sich nur durch eine vertragliche Übereinkunft aller Stockwerkeigentümer (Einstimmigkeit), oder aufgrund eines richterlichen Gestaltungsurteils, beschliessen.

Die Wertquote wird entweder in %, 100 oder 1000 dargestellt.

Organges Mehrfamilienhaus mit Flachdach

Aufteilung der Bauteile

Im Stockwerkeigentum unterscheidet man bei den Bauteilen zwischen Bauteilen im Sonderrecht und gemeinschaftlichen Bauteilen. Auf den Gebäudeversicherungsneuwert bezogen, sind in etwa 60 bis 70 % gemeinschaftliche Bauteile. 

Die Bauteile eines Gebäudes teilen sich wie folgt auf:

Gemeinschaftliche Bauteile

  • Grundstück
  • Zufahrt
  • Vorplätze
  • Spielplätze
  • Bepflanzung
  • Tragende Mauern und Stützmauern/ Trennwände zwischen gemeinsam benützten Räumen
  • Dachwerk
  • Fassade
  • Treppenhaus
  • Eingänge
  • Aufzug
  • Zentralheizung
  • Rohwerk der Böden und Decken
  • Leitungen für Strom, Wasser und Gas bis und mit den Abzweigungen zu den Wohnungen

Bauteile im Sonderrecht

  • Innere Zwischenwände, sofern sie keine tragende Funktion haben
  • Beläge der Fussböden und der Deckenverputz
  • Verkleidung der Wände gegen Innen
  • Im Sonderrecht stehende Räume
  • Türen (ausgenommen die Seite gegen gemeinschaftliche Teile)
  • Eingebaute Schränke
  • Küchen-, Bade- und Toiletteneinrichtungen

Eine Stockwerkeigentümerin oder ein Stockwerkeigentümer darf gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen. Die eigenen Räume muss er zudem so unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

Wichtige Unterlagen beim Erwerb von Stockwerkeigentum

Geht es um den Erwerb von Stockwerkeigentum, so benötigt die Käuferschaft folgende Unterlagen:

Grundsätzliche Unterlagen bei allen Immobilien

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Gebäudeversicherungsausweis
  • Amtliche Schätzung
  • Baubeschrieb (wenn vorhanden)
  • Pläne (wenn vorhanden)
  • Auflistung der getätigten Investitionen

Zusätzliche Unterlagen bei Stockwerkeigentum

  • Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
  • Abrechnungen der letzten 2 – 3 Jahre
  • Protokolle Eigentümerversammlung der letzten 2 – 3 Jahre

Diese oben genannten Unterlagen benötigt eine Kaufinteressentin oder ein Kaufinteressent,
um die Finanzierung beim Finanzierungsinstitut abzuklären.

Damit dies möglichst rasch erfolgen kann, ist es die Aufgabe der Immobilienvermarktenden diese vollständigen Unterlagen, bereits am oder kurz nach dem Shootingtermin, von der jeweiligen Verkäuferin oder dem jeweiligen Verkäufer zu beschaffen.

Sie sind auf der Suche nach einem passenden Zuhause? Wir unterstützen Sie gerne bei der Suche mit unserem kostenlosen Suchauftrag mit 48h-Vorteil.

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Cyrill Lanz

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