Stockwerkeigentum: Mehr als nur Besitz

Die Gründe für den Erwerb von Stockwerkeigentum sind vielfältig. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus verteilen sich die Unterhalts- und Betriebskosten sowie die Kosten für das Grundstück auf mehrere Parteien. Das heisst, Sie erwerben beim Kauf das Miteigentum an der gesamten Liegenschaft sowie die Sonderrechte für Ihre Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume (z.B. Keller oder private Waschküche). Der detaillierte Anteil wird im Grundbuch festgehalten und spielt für die Verteilung der Kosten eine zentrale Rolle.

Räume oder Flächen ohne Sonderrecht sind gemeinschaftliche Teile und werden von allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer gemeinsam genutzt. Dazu gehören unter anderem:

• Der Boden, zum Beispiel der Garten und die Aussenstellplätze
• Elementare Gebäudeteile wie das Fundament oder tragende Mauern
• Gebäudeteile, die das Aussehen des gesamten Gebäudes bestimmen, so zum Beispiel die Fenster und die Fassade
• Gemeinsame Einrichtungen und Anlagen wie zum Beispiel das Treppenhaus, der Lift und die Heizungsanlage

Sonderrecht der Eigentümerin und des Eigentümers

Grundsätzlich haben Sie als Stockwerkseigentümerin oder Stockwerkseigentümer das Recht, in Ihrer Wohnung nach eigenem Ermessen zu handeln. Das bedeutet, dass Sie die Freiheit besitzen, Anpassungen an der Wohnung vorzunehmen, die Raumaufteilung zu verändern und die Inneneinrichtung nach persönlicher Vorliebe zu gestalten – vorausgesetzt, dass diese Massnahmen keine Auswirkungen auf die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes haben.

Dieses Sonderrecht beschränkt sich, wie oben bereits geschrieben, auf die Wohnung und allfällige Nebenräume. Es erstreckt sich also nicht auf einen Sitzplatz im Freien, auf einen Gartenanteil oder eine Dachterrasse. Da die äusseren Bauteile im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, kommt dort nur das Sondernutzungsrecht zum Zuge. Das erlaubt Ihnen zwar die alleinige Nutzung, jedoch sind Sie als einzelne Stockwerkseigentümerin oder einzelner Stockwerkseigentümer nicht berechtigt, diese ohne Zustimmung der Gemeinschaft baulich zu verändern.

Eingebunden in eine Gemeinschaft

Sie müssen sich bewusst sein, dass Sie mit dem Kauf der Wohnung auch Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft werden. Sie sind somit an das bestehende Reglement gebunden. Verbietet also das Reglement beispielsweise ausdrücklich die Haltung von Hunden, so müssen Sie sich an dieses Verbot halten. Nebst dem Reglement findet normalerweise einmal jährlich eine Eigentümerversammlung statt, wo über neue Beschlüsse abgestimmt wird. Informieren Sie sich am besten vor dem Kauf über die letzten Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Wurde damals eine Fassadensanierung beschlossen, so sind Sie als neue Eigentümerin oder Eigentümer an diesen Beschluss gebunden und müssen sich an den Kosten beteiligen. Falls der Erneuerungsfonds dabei nicht ausreicht, wird der zusätzliche Anteil je nach Wertquote ausgerechnet. Das bedeutet, dass kleinere Wohneinheiten einen geringeren Beitrag zu den gemeinschaftlichen Investitionen leisten müssen als grössere Wohneinheiten. Wollen Sie noch mehr zum Erneuerungsfonds erfahren, dann lesen Sie unseren separaten Blogeintrag dazu.

Pflege der Nachbarschaft

Die Pflege zu Ihren zukünftigen Nachbarinnen und Nachbarn lohnt sich auf jeden Fall. Einerseits leben Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer näher aufeinander als dies bei Einfamilienhäusern der Fall ist und anders als bei Mieterinnen und Mietern sind alle meist längerfristig an die Wohnung gebunden. Und andererseits sind Sie teilweise auch bei Umbaumassnahmen der eigenen Wohnung (z. B. Fenster) von der Gunst Ihrer Nachbarinnen und Nachbarn abhängig. Grundsätzlich unterscheidet das schweizerische Recht bei baulichen Massnahmen zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen Massnahmen, für die unterschiedliche Zustimmungserfordernisse der Gemeinschaft gelten.

Alle gesetzlichen Regeln zum Stockwerkeigentum finden sich in Art. 712a ff ZGB (Stockwerkeigentum) mit Verweisen auf das Miteigentum (Art. 646 ff ZGB) sowie das Vereinsrecht (Art. 60 ff ZGB).

Sie sind auf der Suche nach einer eigenen Wohnung?