Mietzins­depot und Kaution: Rechte, Fristen und Rück­zahlung in der Schweiz kompakt erklärt

Begriffe sauber einordnen: Mietzinsdepot, Mietkaution, Kautionskonto

In Inseraten, Mietverträgen und im Alltag werden die Begriffe Mietkaution, Mietzinsdepot und Kautionskonto oft synonym verwendet. Für die Praxis ist entscheidend, was konkret vereinbart und umgesetzt wird. Bei der klassischen Mietkaution hinterlegt die Mieterschaft Geld als Sicherheit. In der Schweiz muss diese Sicherheit bei Wohnraum in Form eines Mietzinsdepots bei einer Bank geführt werden: Das Kautionskonto lautet auf den Namen der Mieterin oder des Mieters, ist aber zugunsten der Vermieterschaft gesperrt. Damit wird ein wichtiger Grundsatz umgesetzt: Das Geld bleibt der Mieterschaft zugeordnet, ist aber blockiert, bis die Freigabevoraussetzungen erfüllt sind. Genau dieser Mechanismus schützt beide Seiten, weil er verhindert, dass die Kaution «einfach so» verwendet wird, und gleichzeitig sicherstellt, dass berechtigte Forderungen nicht ins Leere laufen.

Maximale Höhe: Wie viele Monatsmieten Kaution sind erlaubt?

Eine der häufigsten Suchanfragen lautet «Wie hoch darf die Mietkaution in der Schweiz sein?» Bei Wohnraummieten ist die Kaution gesetzlich gedeckelt: Es dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. In der Praxis ist damit in der Regel der Nettomietzins gemeint, also ohne Nebenkosten, sofern der Vertrag die Beträge getrennt ausweist. Wird eine höhere Kaution verlangt, lohnt es sich, vor Vertragsunterzeichnung eine Korrektur einzufordern. Bei Geschäftsräumen gelten strengere Grenzen nicht in derselben Weise; dort ist die Höhe weitgehend vertraglich gestaltbar, weshalb eine präzise Prüfung der Konditionen und des Risikoprofils noch wichtiger ist.

Korrekte Anlage: So funktioniert das Mietzinsdepot bei der Bank

Das Mietzinsdepot wird bei einer Bank eröffnet und als Sperrkonto geführt. Der formelle Ablauf ist meistens standardisiert: Entweder liefert die Vermieterschaft ein Bankformular oder die Bank stellt ein eigenes Formular bereit, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. Danach zahlt die Mieterschaft den vereinbarten Betrag auf das Kautionskonto ein. Viele Vermietende knüpfen die Schlüsselübergabe an den Nachweis, dass das Depot einbezahlt wurde. Organisatorisch ist das sinnvoll, weil es die Startphase des Mietverhältnisses stabilisiert und spätere Diskussionen vermeidet.

Ein typischer Praxisfehler ist die direkte Überweisung der Kaution auf ein gewöhnliches Konto der Vermieterschaft. Das widerspricht dem Gedanken des Depotkontos und schwächt die Position der Mieterschaft, weil die Mittel nicht mehr bankseitig gesperrt und prozessual sauber freigabefähig sind. Für eine professionelle Abwicklung gilt deshalb: Mietkaution Wohnraum gehört auf ein Kautionskonto (Mietzinsdepot) bei einer Bank, auf den Namen der Mieterschaft, gesperrt zugunsten der Vermieterschaft.

Zinsen: Wem gehören die Zinserträge aus dem Kautionskonto?

Weil das Kautionskonto auf den Namen der Mieterschaft lautet, gehören die Zinsen grundsätzlich der Mieterschaft. Je nach Zinsumfeld sind die Beträge gering oder spürbar, der rechtliche Grundsatz bleibt jedoch gleich: Das Depot ist Vermögen der Mieterschaft, das nur als Sicherheit blockiert wird. Für eine saubere Schlussabwicklung sollten Zinsen in der Freigabe mitgedacht werden, insbesondere wenn das Konto über mehrere Jahre besteht. Operativ hilft es, die Kontoauszüge bzw. die Bankbestätigung über den Depotstand aufzubewahren, damit bei der Rückzahlung keine Unklarheit über den auszuzahlenden Betrag entsteht.

Wofür darf die Kaution verwendet werden und wofür nicht?

Die Mietkaution dient ausschliesslich zur Sicherung von Forderungen, die aus dem Mietverhältnis entstehen. Dazu gehören typischerweise ausstehende Mietzinse, nachweislich offene Nebenkosten oder Kosten für Schäden an der Mietsache, die über den vertragsgemässen Gebrauch hinausgehen. Genau hier liegt der häufigste Konfliktpunkt: die Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung und ersatzpflichtigem Schaden. Normale Abnutzung entsteht durch alltägliches Wohnen und ist über die Miete abgegolten. Leichte Gebrauchsspuren, altersübliche Abnutzung von Oberflächen oder eine über die Jahre nachlassende Optik sind nicht automatisch ein Schaden, der mit der Kaution verrechnet werden darf.

Ein ersatzpflichtiger Schaden liegt eher vor, wenn Substanz oder Funktion über das Übliche hinaus beeinträchtigt wurden, beispielsweise bei grober Beschädigung, unsachgemässer Nutzung oder klarer Pflichtverletzung. In der Praxis entscheidet selten die Meinung, sondern fast immer die Dokumentation. Je besser der Zustand beim Einzug protokolliert ist und je sauberer Mängel während der Mietdauer gemeldet wurden, desto klarer lässt sich am Ende beurteilen, was wirklich dem Mietverhältnis zuzurechnen ist.

Rückzahlung der Kaution und Fristen: Freigabe in der Schweiz

Die Rückzahlung des Mietzinsdepots erfolgt nicht automatisch mit der Wohnungsabgabe, sondern über die Freigabe des Sperrkontos durch die Bank. Die Bank ist dabei keine Schlichtungsstelle, sondern folgt klaren Regeln: Ausbezahlt wird in der Regel nur, wenn beide Parteien eine gemeinsame schriftliche Weisung erteilen oder wenn ein rechtskräftiger Entscheid vorliegt, der die Auszahlung regelt. Das bedeutet umgekehrt: Solange keine Einigung oder kein Entscheid vorhanden ist, bleibt das Depot blockiert, selbst wenn eine Partei überzeugt ist, im Recht zu sein.

Oft wird nach einer fixen «Rückzahlungsfrist» gefragt. Im Alltag hängt die Dauer vor allem davon ab, wie schnell die Schlussabrechnung abgeschlossen werden kann. Offene Nebenkostenabrechnungen, noch ausstehende Rechnungen oder ungeklärte Schadenpositionen verzögern die Freigabe. Rechtlich ist aber entscheidend, dass die Vermieterschaft das Depot nicht beliebig lange blockieren kann, ohne ihre Ansprüche durchzusetzen. Wird das Mietverhältnis beendet und macht die Vermieterschaft ihre Forderungen nicht innert der gesetzlichen Frist gerichtlich geltend, kann die Mieterschaft die Auszahlung des Depots verlangen. Dieses System schafft einen klaren Rahmen: Entweder Einigung und Freigabe, oder formelle Durchsetzung, oder Freigabe nach Fristablauf mangels gerichtlicher Schritte.

Schlüssel zur schnellen Rückzahlung: Übergabe, Protokolle und Schlussabrechnung

Wer die Rückzahlung der Kaution beschleunigen will, muss den Prozess wie eine saubere Transaktion behandeln. Auf Mieterseite beginnt das nicht beim Auszug, sondern bereits beim Einzug. Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Zustandsbeschreibung, Zählerständen und idealerweise Fotodokumentation schafft eine belastbare Ausgangslage. Werden Mängel beim Einzug festgestellt, sollten sie zeitnah gemeldet und dokumentiert werden, damit später nicht darüber gestritten wird, wann ein Schaden entstanden ist.

Beim Auszug gilt das gleiche Prinzip: Eine strukturierte Wohnungsabnahme mit Abgleich zum Einzugsprotokoll reduziert Interpretationsspielraum. Rein wirtschaftlich lohnt es sich, vor der Abgabe offensichtliche Themen zu erledigen, etwa eine fachgerechte Reinigung oder kleine, klar verursachte Schäden. Auf Vermieterseite ist Transparenz der entscheidende Hebel. Wenn Abzüge vorgenommen oder Beträge zurückbehalten werden sollen, braucht es eine nachvollziehbare Herleitung und möglichst Belege wie Offerten oder Rechnungen. Je klarer die Positionen, desto eher ist eine Teilfreigabe möglich, selbst wenn einzelne Punkte noch geklärt werden müssen. Professionell ist eine Abwicklung, bei der die Vermieterschaft den unstrittigen Anteil rasch freigibt und nur den begründeten, strittigen Teil blockiert, anstatt pauschal den gesamten Betrag zurückzuhalten.

Fazit: Mietkaution in der Schweiz rechtssicher und effizient managen

Das Mietzinsdepot ist im Schweizer Mietrecht ein robustes Instrument, wenn es korrekt als Kautionskonto auf den Namen der Mieterschaft geführt wird. Für Mieterinnen und Mieter steht die Planbarkeit im Vordergrund: maximale Höhe, Zinsen, Freigabeprozess und Schutz vor unbegründeter Dauerblockade. Für Vermietende zählt die Absicherung berechtigter Forderungen, ohne unnötige Reibung und mit klarer Beweislage. Wer den Prozess sauber aufsetzt, reduziert Risiken auf beiden Seiten und beschleunigt die Rückzahlung der Kaution deutlich. Der operative Erfolgsfaktor ist konsequente Prozessqualität: klare Vereinbarung, korrekte Hinterlegung, saubere Übergaben, transparente Abrechnung und, falls nötig, strukturierte Klärung über die vorgesehenen Stellen.