Erhöhung der Miete – wann ist sie erlaubt und wie kann man sich wehren?

Mieterhöhungen sind für viele Mieterinnen und Mieter ein sensibles Thema. Ob steigende Kosten, Investitionen oder veränderte Rahmenbedingungen – die Gründe für eine Mietanpassung können vielfältig sein. Doch nicht jede Erhöhung ist rechtens, und es gibt klare gesetzliche Vorgaben, die Vermieter beachten müssen. In diesem Beitrag klären wir, wann eine Mieterhöhung in der Schweiz erlaubt ist, welche Fristen und Formen eingehalten werden müssen und wie sich Betroffene gegen unzulässige Erhöhungen wehren können.

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

In der Schweiz ist der Mieterschutz gesetzlich geregelt. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen nicht willkürlich vorgenommen werden dürfen. Es gibt bestimmte rechtliche Grundlagen, die eine Mieterhöhung erlauben. Eine der häufigsten Gründe für eine Anpassung des Mietzinses ist die Veränderung des Referenzzinssatzes. Seit der Umstellung auf den hypothekarischen Referenzzinssatz im Jahr 2008 ist dieser ein zentrales Kriterium. Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieterinnen und Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen, sofern ihr aktueller Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz basiert. Die genaue Reduktionshöhe hängt von der Differenz zwischen dem bisherigen und dem neuen Referenzzinssatz ab.

Ein weiterer zulässiger Grund sind wertvermehrende Investitionen wie eine neue Küche oder eine umfassende Renovation. Auch allgemeine Kostensteigerungen, etwa bei den Nebenkosten oder bei Löhnen und Unterhalt, können eine Erhöhung rechtfertigen. Wichtig ist jedoch: Die Mieterhöhung muss immer transparent und nachvollziehbar sein.

Form und Fristen: So muss eine Mieterhöhung kommuniziert werden

Eine Mieterhöhung ist nur dann rechtsgültig, wenn sie formell korrekt mitgeteilt wird. Dazu gehört die Verwendung eines amtlichen Formular, das vom jeweiligen Kanton zur Verfügung gestellt wird. Auf diesem Formular muss die Mieterhöhung klar und nachvollziehbar begründet sein, zum Beispiel aufgrund gestiegener Nebenkosten, wertvermehrender Investitionen oder einer Anpassung an den Referenzzinssatz. Zudem muss die Mieterhöhung spätestens zehn Tage vor Beginn der nächsten Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Wird die Mitteilungsfrist nicht eingehalten oder das amtliche Formular nicht korrekt verwendet, tritt die Mietzinserhöhung nicht zum beabsichtigten Termin in Kraft, sondern erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Eine fehlende Begründung oder die Androhung einer Kündigung im Zusammenhang mit der Erhöhung kann jedoch zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung führen.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt der Mieterhöhung. Eine Mietanpassung darf nicht zur Unzeit erfolgen, beispielsweise direkt nach einer Mietzinsreduktion aufgrund von Mängeln, wenn keine wesentliche Verbesserung der Wohnqualität stattgefunden hat. Auch muss die Erhöhung verhältnismässig und nachvollziehbar sein, um als rechtmässig zu gelten.

Was tun bei einer ungerechtfertigten Mieterhöhung?

Erhält ein Mieter eine Mitteilung über eine Mieterhöhung und hält diese für ungerechtfertigt, hat er das Recht, diese innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde des jeweiligen Kantons anzufechten. In der Regel wird geprüft, ob die Begründung der Mieterhöhung stichfest ist und ob die neuen Mietkosten noch im Rahmen des orts- und quartierüblichen Mietzinses liegen.

Während des Anfechtungsverfahrens bleibt der bisherige Mietzins in der Regel gültig. Mieterinnen und Mieter sollten den bisherigen Mietzins weiterhin fristgerecht bezahlen, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Die Zahlung des erhöhten Mietzinses erfolgt erst nach rechtskräftigem Entscheid.

Missbräuchliche Mieterhöhungen erkennen

Eine Mietzinserhöhung gilt als missbräuchlich, wenn sie zu einem übersetzten Ertrag führt oder auf einem offensichtlich überhöhten Kaufpreis basiert. Zudem ist sie missbräuchlich, wenn sie nicht durch gestiegene Kosten, wertvermehrende Investitionen oder eine Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse gerechtfertigt ist. Auch das Ausnutzen einer angespannten Marktsituation gilt als missbräuchlich. Das Mietrecht sieht vor, dass Mietzinse nicht missbräuchlich sein dürfen, wenn sie einen überdurchschnittlichen Ertrag auf dem investierten Kapital abwerfen oder auf einem offensichtlich überhöhten Kaufpreis beruhen. In solchen Fällen lohnt sich eine genaue Prüfung durch Fachpersonen oder Mieterorganisationen.

So gehen Sie bei einer Anfechtung konkret vor

Die Anfechtung einer Mieterhöhung sollte gut dokumentiert erfolgen. Zunächst ist es ratsam, die Begründung auf dem amtlichen Formular genau zu prüfen. Stimmen die Zahlen, und ist die Berechnung nachvollziehbar? Gibt es Hinweise auf wertvermehrende Investitionen oder gestiegene Betriebskosten? Liegt eine Erhöhung aufgrund des Referenzzinssatzes vor?

Sind Zweifel angebracht, empfiehlt sich der Kontakt mit der lokalen Mieterberatung oder einem Anwalt für Mietrecht. Diese können die Erfolgsaussichten einer Anfechtung beurteilen. Die Anfechtung einer Mietzinserhöhung muss innert 30 Tagen seit deren Empfang schriftlich bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Alternativ kann die Anfechtung auch persönlich bei der Schlichtungsbehörde vorgebracht werden. Die Behörde wird dann ein Schlichtungsverfahren einleiten, das zum Ziel hat, eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu erzielen.

Der Einfluss des Mietwerts auf Mieterhöhungen

Ein entscheidendes Kriterium bei der Bewertung einer Mieterhöhung ist der sogenannte orts- und quartierübliche Mietwert. Damit ist der durchschnittliche Mietzins für vergleichbare Wohnungen in derselben Region gemeint. Vermieter dürfen diesen Wert bei einer Mieterhöhung nicht beliebig überschreiten. Der orts- und quartierübliche Mietzins wird in der Regel durch den Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Objekten ermittelt. Diese Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung und Baujahr ähnlich sein. Bestehen Zweifel an der Vergleichbarkeit oder an der Plausibilität, können Mieterinnen und Mieter ein Gutachten verlangen oder sich an die Schlichtungsbehörde wenden. Diese führt bei Bedarf eigene Abklärungen durch und kann eine Mieterhöhung für ungültig erklären, wenn der Mietwert deutlich überschritten wird.

Rolle von Mieterverbänden und rechtlicher Beratung

Viele Mieter fühlen sich bei einer Mieterhöhung überfordert oder wissen nicht, wie sie ihre Rechte geltend machen können. Hier bieten Mieterverbände eine wichtige Anlaufstelle. Diese Organisationen unterstützen bei der Prüfung von Mieterhöhungen, helfen bei der Anfechtung und bieten oft auch juristische Erstberatung an. Gerade bei komplexen Fällen oder wiederholten Erhöhungen lohnt sich die Mitgliedschaft in einem Mieterinnen- und Mieterverband. Alternativ kann ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden, insbesondere wenn ein Schlichtungsverfahren ansteht oder der Fall vor Gericht geht. Wichtig ist in jedem Fall: Nicht untätig bleiben, sondern aktiv werden.

Fazit: Gut informiert ist halb gewonnen

Eine Mieterhöhung kann einschneidend sein – insbesondere, wenn sie plötzlich und hoch ausfällt. Doch nicht jede Erhöhung ist auch rechtens. Es lohnt sich, genau hinzusehen, die gesetzlichen Vorgaben zu kennen und die eigene Situation zu analysieren. Wer gut informiert ist, kann sein Recht besser wahrnehmen und allenfalls unzulässige Erhöhungen abwehren. Als erfahrene Immobilienvermittlung unterstützen wir Sie gerne mit kompetenter Beratung rund um Ihre Mietangelegenheiten.