Finanzierung beim Hauskauf
24.01.2024
Autor/-in
Cyrill Lanz
Kategorien
- Markt
- Kauf
Beim Erwerb einer Immobilie in der Schweiz ist die richtige Finanzierung entscheidend. Unser umfassender Leitfaden hilft Ihnen, die Komplexität des Finanzierungsgesuchs zu navigieren und bringt Sie Ihrem Traum vom Eigenheim einen Schritt näher.
Ein Grossteil der Schweizer Immobilien ist mit Fremdkapital, bzw. einem Hypothekarkredit finanziert. Dies wiederum bedeutet, dass bei den meisten Kaufabwicklungen von Immobilien, ein Finanzinstitut beteiligt ist.
Bildquelle: Comparis
Damit dieser Kauf möglichst rasch und reibungslos abgewickelt werden kann, ist es wichtig, die entsprechenden Grundlagen der Hypothekarkreditfinanzierung zu kennen.
1. Die notwendigen Unterlagen
Damit ein Finanzinstitut das entsprechende Kreditgesuch bearbeiten und beurteilen kann, benötigt es einige Informationen zum Kreditnehmer sowie auch zu der zu finanzierenden Immobilie.
Sind diese Unterlagen komplett eingetroffen, so beginnt das Finanzierungsinstitut (Bank oder Versicherung) mit der Kreditprüfung, welche die Kreditfähigkeit sowie auch Kreditwürdigkeit des Gesuchstellers überprüft.
2. Kreditprüfung
Eine Kreditprüfung setzt sich aus der Überprüfung der Kreditwürdigkeit sowie der Kreditfähigkeit zusammen.
Bei der Kreditwürdigkeit wird die persönliche Zuverlässigkeit bewertet. Dies erfolgt vorwiegend mittels Überprüfung der Zahlungsmoral (Auszug Betreibungsregister, etc.).
Das Bestimmen der Kreditwürdigkeit zeigt sich weit schwieriger. Beurteilt wird neben anderen Kriterien das persönliche Auftreten, Verhalten und die berufliche Kompetenz des Antragsstellers. Die Bank muss entscheiden, ob der Kreditantragssteller auch in schwierigeren Zeiten seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Hier ist also personen- und nicht kredittechnisches Know-how gefragt.
Bei der Überprüfung der Kreditfähigkeit geht es darum, herauszufinden, ob ein/e Kreditnehmer/in in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen. Hierzu werden Daten wie Einkommensnachweise und Vermögensverhältnisse zur Auswertung hinzugezogen. Das wichtigste Instrument zur Überprüfung der Kreditfähigkeit, ist die Tragbarkeitsrechnung.
Mittels der Tragbarkeitsrechnung wird eine höhere Zinssituation (meist mit einem Zinssatz von 5%) simuliert und die daraus resultierenden Wohnkosten mit dem verfügbaren Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.
Anbei das Beispiel einer Tragbarkeitsrechnung, für eine selbstgenutzte Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung).
Es wird von einer objekttypischen Finanzierung mit mindestens 20% Eigenkapital ausgegangen.
| Kaufpreis | CHF 1‘200‘000 |
| Eigenmittel mind. 20 % vom Kaufpreis | CHF 240‘000 |
| Fremdkapital max. 80 % vom Kaufpreis | CHF 960‘000 |
| 1. Hypothek (66% vom Kaufpreis) | |
| 2. Hypothek (14% vom Kaufpreis) | |
| Kosten (Tragbarkeitsrechnung bei der Kreditprüfung) | |
| Zins Hypothek CHF 960‘000.– zu 5,00 % | CHF 48‘000 |
| Amortisation (2. Hypothek) innert max. 15 Jahren resp. bis zum Erreichen des 60. Altersjahrs | CHF 11‘200 |
| Jährliche Nebenkosten /Unterhalt ca. 1 % vom Kaufpreis | CHF 12‘000 |
| Total Kosten pro Jahr | CHF 71‘200 |
Somit liegt das Einkommen, welches unter diesen Voraussetzungen benötigt wird, bei mindestens CHF 213‘600.
Kann durch das Finanzierungsinstitut sowohl die Kreditfähigkeit wie auch die Kreditwürdigkeit bestätigt werden, steht dem gewünschten Hypothekarkredit nichts mehr im Wege und der Kauf des Traumhauses kann erfolgen.
Im einem nächsten Schritt erstellt das finanzierende Institute das für die Eigentumsübertragung benötigte, unwiderrufliche Zahlungsversprechen, zuhanden der Verkäuferschaft.
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