Données du marché

Commentaire de marché CIFI Marché immobilier suisse 1^er trimestre 2024

Accéder à la propriété de son logement reste une option recherchée, mais la disposition à payer des acquéreurs semble atteindre ses limites. En effet, les prix des transactions de gré à gré ont à nouveau enregistré une légère hausse au premier trimestre 2024 (+0.6%) même si, comme le montre le «SWX IAZI Private Real Estate Price Index», celle-ci a été nettement plus modérée que lors des trimestres précédents. Sur les douze derniers mois, la croissance des prix des logements en propriété a continué de ralentir, bien qu’elle demeure au-dessus de la moyenne, avec une hausse de +4.2%.

Les acquéreurs de villas étaient disposés à payer des prix en hausse de +0.7% par rapport au trimestre précédent. Le fait que les maisons individuelles sont un peu plus convoitées que les appartements en PPE se confirme également dans la perspective annuelle: par rapport au même trimestre de l’année précédente, la croissance des prix des maisons reste élevée (+4.6%), tandis que celle des prix des appartements se rapproche lentement de la moyenne à long terme (+3.7%).

L’évolution actuelle du marché se présente différemment pour les immeubles de rendement: ceux-ci ont été échangés au premier trimestre 2024 à des valeurs inférieures de -0.1%, comme le montre le «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index». Cette stabilisation des prix des immeubles de rapport représente, du moins temporairement, le premier ralentissement de la disposition à payer depuis plusieurs années. Au cours des douze derniers mois, les prix des immeubles de placement ont continué d’enregistrer une forte hausse (+3.2%), mais là aussi, la tendance est nettement à la baisse.

D’autres classes d’actifs, comme les obligations de premier ordre, concurrencent désormais nettement ces placements immobiliers directs en raison de la diminution de leurs avantages en termes de rendement. Bien que les investisseurs institutionnels continuent d’investir dans l’immobilier de rendement, ils sont nettement plus sensibles aux prix et plus sélectifs lors de l’achat de biens immobiliers. Des critères tels que la situation, l’état de la construction et de l’efficacité énergétique ainsi que des émissions de CO₂ de l’immeuble ou encore la composition des locataires prennent de plus en plus d’importance.

Les prix des immeubles de rapport sont calculés sur la base des transactions effectives sur le marché d’immeubles résidentiels et commerciaux réalisées avec un financement bancaire. Cette vision purement transactionnelle diffère de la méthodologie d’évaluation utilisée par les investisseurs immobiliers institutionnels tels que les compagnies d’assurance ou les caisses de pension pour leurs avoirs immobiliers. L’évaluation annuelle du CIFI Swiss Property Benchmark^® indique qu’en 2023, des corrections de valeur ont été effectuées sur les immeubles commerciaux, tandis que les valeurs des immeubles résidentiels ont stagné.

En revanche, sur le marché des logements en propriété, la demande reste excédentaire en raison de la pénurie flagrante de l’offre. Outre la faible activité dans le secteur de la construction, les ventes de biens existants ont diminué ces derniers temps. Si l’on considère la capacité financière, la demande de logements en propriété est elle aussi en baisse. Ce sont des facteurs qui freinent le marché. Le nombre d’appartements en PPE échangés est nettement supérieur à celui des villas. Cette forme de logement en propriété est aussi plus abordable. Tout indique que les acheteurs se tournent de plus en plus vers la copropriété.

Dans l’ensemble, on observe donc actuellement une détente sur le marché immobilier suisse. Il reste à voir si elle sera durable. La baisse des taux directeurs décidée par la Banque nationale suisse fin mars pourrait, en fonction de l’évolution future, réorienter davantage de capitaux sur le marché immobilier et augmenter la pression sur les prix.