Données du marché

Commentaire de marché CIFI Marché immobilier suisse 3e trimestre 2023

Le marché immobilier suisse ne montre toujours aucun signe de faiblesse. Au 3^e trimestre, la propension à payer pour les maisons et les appartements a encore progressé, comme le montre l’évaluation des actuelles transactions de gré à gré. Les logements en propriété ont ainsi été cédés à des valeurs 1,5% plus élevées qu’au trimestre précédent, comme le montre le «SWX IAZI Private Real Estate Price Index». Les villas (+1,5%) et les appartements en PPE (+1,6%) présentent pratiquement les mêmes taux élevés de croissance. Au cours des douze derniers mois, l’augmentation des prix des logements en propriété a ainsi atteint un imposant 4,9%.

Des prix de transaction légèrement plus élevés ont également été enregistrés dans le segment des immeubles de rapport. Selon le «SWX IAZI Private Real Estate Price Index», les valeurs y ont augmenté de 0,6% au 3^e trimestre 2023, ce qui représente une hausse de 4,3% sur douze mois.

Pourquoi continue-t-on à mesurer des plus-values malgré la hausse des coûts de financement et au vu du nombre de publications faisant état de transactions immobilières suspendues et de réductions de prix? Nous pouvons supposer que de nombreux acheteurs et vendeurs potentiels sont actuellement dans l’expectative: les personnes intéressées reportent leurs intentions d’achat dans l’espoir de futures baisses de prix, tandis que les vendeurs font preuve de patience afin de réaliser des transactions aux prix record enregistrés jusqu’alors. Le nombre de transactions enregistrées, actuellement bien inférieur au niveau des années précédentes, en est une indication. Cependant, ces transferts de propriété effectifs intégrés dans le calcul des indices de prix ont été conclus à des prix plus élevés et, de ce fait, augmentent l’indice. À l’inverse, toutes les transactions qui ne sont pas (encore) finalisées dans l’attente d’un changement de prix ne sont pas comptabilisées.

C’est précisément dans le segment des immeubles de rapport financés par des capitaux étrangers que les surcoûts liés aux taux d’intérêt peuvent aussi être amortis par des augmentations de loyer. Aussi bien les nouvelles locations (loyers offerts/proposés) que les baux existants (loyers en cours) sont concernés. Une nouvelle hausse du taux de référence à 1,75% en décembre 2023 est considérée comme acquise, ce qui permettrait, selon la situation, une nouvelle augmentation de loyer de 3%. En outre, une partie du renchérissement et de l’augmentation générale des coûts peut être répercutée sur les loyers, ce qui renforce également les recettes et soutient l’attractivité des investissements immobiliers.

L’enquête sur le taux de vacance de l’Office fédéral de la statistique montre que la pression de la demande et donc le potentiel de location restent élevés: en Suisse, seul 1,2% environ des logements étaient vacants au 1^er juin 2023, ce taux étant nettement inférieur dans de nombreuses régions peuplées. Un changement est peu probable pour le moment, car la demande reste élevée en raison d’une forte immigration. Selon les données du Secrétariat d’État aux migrations, le nombre cumulé de nouveaux arrivants s’élevait déjà à 60’000 à la fin du mois d’août 2023, soit à peu près l’équivalent de la population résidente de la ville de Lugano. Cette situation génère, à elle seule, un besoin d’environ 30’000 logements supplémentaires. Ce nombre devrait augmenter considérablement d’ici la fin de l’année.

La pause temporaire dans la hausse des taux d’intérêt a également un impact positif sur le marché immobilier. En septembre, la Banque nationale suisse a décidé de maintenir son taux directeur à 1,75%. Le niveau des taux des hypothèques à taux fixe devrait ainsi se stabiliser entre 2,5% et 3%, tandis que les hypothèques du marché monétaire (SARON) se sont rapprochées de cette fourchette.