Wohnungs­knappheit in den städtischen Gebieten der Schweiz

Aktuelle Wohnsituation in der Schweiz

Wohnraum ist in der Schweiz knapp bemessen, und dies wird an verschiedenen Fronten deutlich. Die Preise für Eigenheime steigen trotz einer durch hohe Hypothekarzinsen gedämpften Nachfrage weiter an. Gleichzeitig ist die Suche nach Mietwohnungen in den Städten und den angrenzenden Agglomerationen für die meisten Menschen zu einer regelrechten Schatzsuche geworden. Ökonomen bezeichnen solche Entwicklungen als «Knappheitssignale», und in einer gut funktionierenden Marktwirtschaft sollte darauf eigentlich immer dasselbe folgen: Das Angebot sollte sich erweitern, bis die Knappheit behoben ist. Mieter könnten auf eine grössere Auswahl hoffen, während Eigenheimbesitzer befürchten müssten, bei einem Verkauf einen niedrigeren Preis zu erzielen.

Herausforderungen im Schweizer Wohnraum

Obwohl in der Schweiz eine grosse Nachfrage besteht, steigt das Angebot nicht, und die geforderte Verdichtung aufgrund von Raumplanung erfolgt zwangsläufig auf der Nachfrageseite – über den Preis. Diese Entwicklung führt zu kontinuierlich steigenden Wohnkostenbelastungen, mühsamen und langwierigen Wohnungssuchen sowie einschneidenden Kompromissen bezüglich Flächenbedarf und Lagequalität.

Menschen auf Wohnungssuche sind gezwungen, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen. Die ursprüngliche Absicht, insbesondere die Städte zu verdichten, wird dies durch eine Flut von Einsprüchen, Überregulierung im Baubereich, Baulandhortung, fehlenden Willen zu Aufzonungen in den Grossstädten und steigende Baupreise und Finanzierungskosten erheblich gebremst. Die Konsequenz ist eine «unfreiwillige Verdichtung»: Der Mangel an Wohnraum zwingt die Menschen dazu, weniger Platz zu beanspruchen und grössere Haushalte zu bilden.

Trotz des Endes der Tiefzinsphase vor zwei Jahren widerstehen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin der Zinswende. Die Nachfrage ist zwar deutlich geringer, es finden weniger Eigenheimtransaktionen statt, und die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte nimmt leicht zu. Dennoch bleibt das Angebot knapp, was zu einer Normalisierung des zuvor sehr dynamischen Preiswachstums führt. In einigen Regionen sind die Eigentumspreise erstmals auf Jahresbasis leicht gesunken, besonders bei den Stockwerkeigentumspreisen in den Regionen Bern und Ostschweiz.

Gründe für Wohnungsmangel und ihre Auswirkungen

Es gibt verschiedene Argumentationslinien. Teilweise wird argumentiert, dass die erste Revision des Raumplanungsgesetzes für die aktuelle Situation verantwortlich sei, da seit dem Inkrafttreten im Jahr 2014 nicht genügend Bauland eingezont werden konnte. Andere geben dem Markt die Schuld. Sie argumentieren, dass aufgrund steigender Zinsen weniger in den Wohnungsbau investiert wird, da die Finanzierung über Hypotheken teurer geworden ist und alternative Anlagen wie Aktien wieder attraktiver werden. Diese Hypothese lässt sich derzeit nicht bestätigen.

Die Investitionsentscheidung, für die derzeit im Bau befindlichen Gebäude wurden im letzten Jahr oder noch früher getroffen, als die Zinsen auf Rekordtiefständen lagen. Der Effekt höherer Zinsen könnte aber in Zukunft durchaus eine Rolle spielen. Zusammengefasst: Die Antwort ist nicht so einfach, wie manche sie gerne hätten.

Es besteht ein breiter politischer Konsens darüber, dass eine stärkere Verdichtung in den Zentren notwendig und im Sinne einer effizienten Bodennutzung auch sinnvoll ist. Allerdings hapert es an der Umsetzung. Zwar hat die nationale Politik mit der Revision des Raumplanungsgesetzes die Verdichtung angeordnet, in den Gemeinden wird dem aber nicht entsprechend nachgekommen. Verdichtung bedeutet, dass in bereits bebauten Siedlungsgebieten höhere Gebäude mit höherer Ausnutzung erstellt werden. In den Ortskernen wird jedoch nicht ausreichend umgenutzt.

Die Genehmigung eines zusätzlichen Geschosses, wie es einige Städte praktizieren, reicht nicht aus, um die grosse Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen zu befriedigen. Wer grösser bauen will, als es die kommunale Bau- und Zonenordnung erlaubt, muss langwierige Verfahren mit zum Teil abschreckenden Vorschriften durchlaufen. Nach Angaben der Zürcher Kantonalbank dauert es in der Schweiz durchschnittlich 140 Tage, bis ein Baugesuch bewilligt wird. In den Zentren, wo der Baubedarf am grössten ist, dauert es jedoch deutlich länger, beispielsweise 330 Tage in der Stadt Zürich und sogar 500 Tage in Genf. Gesamtschweizerisch dauern die Verfahren im Durchschnitt rund 67 % länger als 2010.

Ein Teil des Problems liegt in den häufigen Rekursen, die oft unbegründet eingereicht werden, mit dem einzigen Ziel, das Projekt zu verzögern. Und natürlich liegt die Schuld nicht nur bei den Gemeinden. Auch kantonale Lärm- und Ortsbildschutzvorschriften können den Wohnungsneubau erschweren.

Was können Interessentinnen und Interessenten tun?

Die Suche nach dem neuen Zuhause ist zeitaufwändig und die Zahl der Interessentinnen und Interessenten gerade für attraktive Objekte ist gross. Das war schon so, als die Wohnungsknappheit noch nicht so spürbar war. Neben einem grossartigen Bewerbungsdossier, das nach der Besichtigung einen guten Eindruck bei Vermieterinnen oder Vermietern hinterlassen soll, muss zunächst die passende und bezahlbare Immobilie gefunden werden. Wir bieten Ihnen ein effizientes Instrument, um die Herausforderung, das passende neue Zuhause zu finden, zu meistern. Mit unserem Suchauftrag unterstützen wir Sie bestmöglich. Sobald ein neues Angebot Ihren Suchkriterien entspricht, werden Sie sofort und vor Veröffentlichung per E-Mail informiert.