Wertkorrektur bei Rendite­liegen­schaften?

Nachdem die Schweizerische Nationalbank 2022 die Ära der negativen Leitzinsen beendet hatte, war die Angst vor einer heftigen Korrektur an den Immobilienmärkten gross. Im Tiefzinsumfeld ersetzten viele Investorinnen und Investoren in ihren Portfolios Obligationen durch Immobilien (Renditeliegenschaften). Die relative Attraktivität von Immobilien gegenüber den wieder höher rentierenden Anleihen (z.B. 10-jährige Bundesobligation) hat sich im letzten Jahr innert kürzester Zeit deutlich reduziert. 

Trotz dem vorwiegend durch den Zinsanstieg veränderten Marktumfeld zeigt sich der Schweizer Immobilienmarkt bisher sehr robust. Der von IAZI berechnete Preisindex für Renditeliegenschaften wies zuletzt eine Seitwärtsentwicklung auf, nachdem bis Ende 2022 die Preise noch deutlich angestiegen sind. Eine sehr ähnliche Entwicklung ist im Bereich der Eigenheime festzustellen.

Aktuell zeigt sich aufgrund der deutlich geringeren Transaktionsaktivität, dass viele Investorinnen und Investoren eine abwartende Haltung einnehmen. In einer Umfrage des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) gaben zu Beginn des Jahres 70 Prozent der Anlegerinnen und Anleger an, dass sich ihre Zahlungsbereitschaft reduziert hat. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich die höheren Zinsen sukzessive auch in einer Preiskorrektur an den Immobilienmärkten niederschlagen werden.
Die immer noch grosse Nachfrage im Schweizer Immobilienmarkt sowie auch die stabile Wirtschaftslage wirken demgegenüber stabilisierend.

In zahlreichen anderen Märkten sieht die Situation deutlich anders aus. Preiskorrekturen von rund 20 Prozent gegenüber den Höchstständen sind da keine Seltenheit.

Entwicklung der Hypothekarzinsen

Nach einer langen Phase von rekordtiefen Zinsen haben diese ab dem Jahr 2021 kontinuierlich angezogen. Die Hypothekarzinsen befinden sich somit wieder auf demselben Niveau wie Anfang der 2000er Jahre. Die Prognosen der verschiedenen Expertinnen und Experten gehen mehrheitlich von einer Abflachung, eventuell sogar von einem Rückgang der Zinsen aus.

Quelle: Bloomberg, SZKB

Wohnungsknappheit

Die Wohnungsknappheit zieht immer weitere Kreise. Der in den letzten Monaten in den meisten Regionen weiter gefallene Leerstand an Wohnungen hat zur Folge, dass auch an sich erwünschte und sinnvolle Wohnungswechsel kaum mehr stattfinden. Dies führt auch dazu, dass ältere Personennach dem Auszug der Kinder weiterhin in einem zu grossen Haus leben. Dies aus dem einfachen Grund, da sie auf dem Immobilienmarkt keine vernünftige Alternative zu einem erschwinglichen Preis finden.

Die Wohnbautätigkeit in der Schweiz ist weiterhin deutlich rückläufig, in einer Zeit, in welcher mehr Wohnflächen und mehr Wohngebäude nachgefragt werden. Oftmals hat es damit zu tun, dass angesichts der inflationsbedingten Baukostenteuerung und den deutlich gestiegenen Zinsen für Kredite das Umfeld schwierig geworden ist. In einem Umfeld mit hohen Zinsen sind Investitionen in Immobilien weniger attraktiv, da beispielsweise Pensionskassen mit anderen Anlageklassen relativ risikolos bessere Ergebnisse erzielen können. Aufgrund der gestiegenen Zinsen und dem sich ändernden Umfeld sind viele Immobilienanlegerinnen und -anleger auch verunsichert, was die weitere Wertentwicklung ihrer Assets betrifft. Die Konsequenz daraus ist, dass Neubauten auf die lange Bank geschoben werden. In der Praxis sowie auch in den Medien ist auch immer wieder zu hören, dass die Baugesetze die langen Bewilligungsverfahren und auch die grosse Flut von Baueinsprachen ein weiteres ernstes Problem darstellen.

Die Differenz des Ertragswertes fällt im Berechnungsbeispiel mit 2.8 Mio. Franken (ca. 36 %) sehr massiv aus. Auch die um 10 % gestiegenen Mieterträge vermögen diese Wertkorrektur, welche auf den steigenden Hypothekarzinsen basieren, nicht zu korrigieren.

Solch massive Preiskorrekturen sind aktuell auf dem Schweizer Immobilienmarkt noch nicht festzustellen. Dies deutet darauf hin, dass die Käuferinnen und Käufer von Renditeliegenschaften mit einer deutlich geringeren Rendite auf ihrem eingesetzten Eigenkapital kalkulieren. Diesbezüglich stellt sich die Frage, wie lange die Kalkulationen der Anlegerinnen und Anleger noch auf den vergangenen Zinserwartungen basieren werden. Mit ziemlich grosser Sicherheit dürften die Marktwerte der Renditeliegenschaften auch in Schweiz unter Druck kommen, was dann zwangsläufig zu einer Korrektur führen dürfte.