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Immobilien­erwerb vor der Pensio­nierung

31.05.2024
Balkon mit Blick auf Lugano

Autor/-in

Cyrill Lanz

Kategorien

  • Kauf

Weit verbreitet ist die Ansicht, dass wenn bis zur Pensionierung die zweite Hypothek abbezahlt ist, dem Verbleib in den eigenen vier Wänden nichts mehr im Wege steht.
Doch ist dem tatsächlich so?

Regelungen der Finanzierungsinstitute

Bis zu 90 Prozent des Kaufpreises einer Liegenschaft (selbstgenutzte Immobilie) kann mit einer Hypotheken finanziert werden. Dabei kann man bis zu 65 Prozent des Kaufpreises mit der ersten Hypothek finanzieren, bei welcher keine Pflicht zur Tilgung besteht.

Die meisten Finanzierungsinstitute finanzieren bei älteren Personen höchstens zwei Drittel des Kaufpreises statt den üblichen 80 Prozent, auch wenn ihre künftige Rente hoch genug wäre, um die laufenden Kosten des Eigenheims auch bei einer höheren Hypothek zu tragen.

Wiederum andere verlangen, dass die Käuferschaft die zweite Hypothek in der Zeit bis zur Pensionierung vollständig abbezahlt. Oder aber sie fordern bereits für eine Belehnung über 65 Prozent Zusatzsicherheiten, etwa mittels der Verpfändung eines Wertschriftendepots. 

Definition Tragbarkeit

Die Tragbarkeitsberechnung ist ein Bestandteil im Kreditprüfungsprozess eines Finanzierungsinstitutes. Dabei gilt die Regel, dass die kalkulatorischen Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Bruttohaushalteinkommens ausmachen dürfen. 
Bei dieser Tragbarkeitsrechnung wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5% gerechnet, für die Nebenkosten wird ein Betrag im Umfang von 0.5 bis 1% der Anlagekosten eingesetzt. Die Amortisation der zweiten Hypothek muss bei selbstgenutzten Immobilien (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) innert 15 Jahren oder aber bis zum Erreichen des Pensionsalters erfolgen.

Haus in einer Siedlung mit Einfahrt

Beispielfall

Anhand eines Musterbeispiels wird nun die Tragbarkeitsrechnung für einen 55-jährigen Immobilienkäufer durchgeführt. Bei diesem muss die Amortisation innert 10 Jahren, nämlich bis zum Erreichen des Pensionsalters erfolgen. Es wird davon ausgegangen, dass die Anlagekosten dem Bankenverkehrswert entsprechen. Für die Nebenkosten wird ein Betrag von 0.7% der Anlagekosten eingesetzt.

Situation vor Pensionierung (bei Kauf Immobilie)

Beim Kauf der Immobilie sieht die Situation wie folgt aus:

Haushaltseinkommen (brutto)                                                          190’000

Bankenverkehswert                           100%                                      1'000’000

Fremdkapital                                      80%                                        800’000
Erste Hypothek                                  66%                                        660’000
Zweite Hypothek                                14%                                        140’000

Situation nach Pensionierung

Bei der Situation nach der Pensionierung hat sich das Fremdkapital um 140'000 (Umfang der 2. Hypothek) reduziert. Somit besteht lediglich noch eine erste Hypothek in der Höhe von 66% des Bankenverkehrswertes.

Das Bruttohaushaltseinkommen (Rente und weitere Leistungen) beträgt noch 60% des vorhergehenden Erwerbseinkommen.

Haushaltseinkommen (brutto)           nach Pensionierung             95'000 (50%)

Bankenverkehrswert                          100%                                      1'000’000

Fremdkapital                                      80%                                        660’000
Erste Hypothek                                  66%                                        660’000

Anbei nun die Tragbarkeitsberechnung mit den beiden Szenarien vor und auch nach Pensionierung.

Beschreibung                                                                 Vor Pensionierung       Nach Pensionierung

Bankenverkehrswert (Anlagekosten)                        1'000’000                    1'000’000
Höhe Fremdkapital                                                    800’000                       660’000
Kalkulatorische Zinsen (5%) pro Jahr                      40’000                         33’000
Nötige Amortisation pro Jahr                                    14’000                         Keine
Kalkulatorische Nebenkosten pro Jahr                     7’000                           7’000
Kalkulatorische Wohnkosten pro Jahr                      61’000                         40’000

Nötiges Einkommen pro Jahr                                   183’000                       120’000
Vorhandenes Einkommen pro Jahr                          190'000                       114’000

Tragbarkeit gegeben                                                 JA                                 NEIN

Die Tragbarkeitsberechnung zeigt auf, dass die Tragbarkeit nach der Pensionierung nicht mehr gegeben ist. 

Dies hängt damit zusammen, dass die Summe aus den Renten von AHV und Pensionskasse zu niedrig sind. So haben in den vergangenen Jahren viele Pensionskassen infolge der niedrigen Zinsen und der demografischen Entwicklung die Renten gekürzt. 

Aufgrund der Einkommenssituation in diesem Beispielfall, darf das Fremdkapital maximal 540'000 betragen, damit die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung weiterhin gegeben ist.

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Schlussfolgerung

Immobilienkäufer/-innen, sollen sich frühzeitig, bereits mit 50 Jahren, eine Berechnung machen, wie hoch die künftige Hypothek sein darf, damit auch mit den künftigen AHV- und Pensionskassenrente die Tragbarkeit gegeben ist.  

Je früher sich Eigentümer/ innen mit dieser Thematik auseinandersetzten, desto mehr Zeit bleibt, um entsprechende Massnahmen zu ergreifen, damit dem Verbleib in den eigenen vier Wänden auch nach der Pensionierung nichts mehr im Wege steht.

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