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L’acquisto di un immobile è una transazione complessa, che comporta un grande investimento. Specialmente per i privati, l’acquisto di una casa o un appartamento è spesso l’investimento più grande di tutta la vita. Per questo è importante prepararlo con attenzione e ottenere un accompagnamento da parte di veri esperti durante il processo. Vi spieghiamo a cosa fare attenzione per quanto riguarda il finanziamento, l’equipaggiamento e la localizzazione.
Una delle prime cose da verificare prima di acquistare una casa è il capitale disponibile. La questione importante è quale somma è già stata stanziata per l’acconto. In linea di principio, con l’aumento del contributo di capitale personale, diminuiscono gradualmente i rischi e migliorano le condizioni di finanziamento. In Svizzera, almeno il 20 % del prezzo d’acquisto deve essere finanziato con capitale proprio. Inoltre, per aumentare al massimo il prestito ottenibile, solitamente devono essere fornite anche ulteriori garanzie di sicurezza come un mutuo privato, fondi previdenziali della seconda o terza colonna o un pegno su un capitale liquido. Infine, è necessario garantire una sostenibilità del 5 %, per assicurare alle banche la capacità di pagare anche in caso di aumento dei tassi.
Una volta chiariti gli aspetti relativi al capitale personale e al budget, è tempo di occuparsi della selezione del finanziamento. Le soluzioni più diffuse sono le ipoteche fisse, variabili o SARON. Nella fattispecie, i criteri decisivi sono i tassi attuali e la propria situazione finanziaria. È raccomandabile confrontare le offerte di diversi istituti di credito per individuare l’offerta migliore.
Quando si acquista un immobile, non basta conoscere i costi di acquisto, ma anche le spese accessorie come tassa di mutazione, spese notarili e canoni di inserimento nel registro fondiario e per la cartella ipotecaria. A tutto questo va sommato il prezzo d’acquisto, a cui si aggiungono i costi ricorrenti, come quelli d’esercizio e le spese accessorie, che includono assicurazioni, manutenzione generale, della canna fumaria e del riscaldamento, pulizia delle strade, prelievo dei rifiuti, oltre a imposte immobiliari, fatture di acqua, gas e corrente, contributi condominiali ecc. È importante conoscere e tenere sotto osservazione tutti questi costi, perché devono essere corrisposti ogni mese o ogni anno insieme all’ammortamento del prestito.
L’ubicazione è un fattore decisivo per determinare il prezzo di un immobile. In principio, un edificio situato in posizione centrale e dotato di un buon accesso alle infrastrutture vale più di uno che si trova in una periferia con collegamenti ridotti. Un ulteriore aspetto da considerare sotto la voce relativa alla localizzazione è la disponibilità di negozi, scuole, ospedali, ma anche istituzioni culturali, centri sportivi e collegamenti stradali sulla breve e lunga distanza. Inoltre è bene non trascurare lo sviluppo demografico in prospettiva e la situazione regionale per quanto riguarda il mercato del lavoro. Un buon indicatore di uno sviluppo positivo è se un luogo si trova da tempo in fase di crescita economica.
Chi desidera acquistare un immobile dovrebbe attenersi alla seguente regola: con il miglioramento della posizione dell’oggetto immobiliare aumenta proporzionalmente anche il comfort e quindi le prospettive di sviluppo positivo stabile. Tuttavia, solitamente una localizzazione migliore comporta anche prezzi d’acquisto più elevati.
Nel contesto della situazione microscopica e macroscopica è importante tenere in considerazione l’intero mercato immobiliare svizzero. Si tratta di un contesto molto dinamico, che ha notevoli ripercussioni sul valore e la disponibilità degli immobili.
Per questo, già molto prima dell’acquisto immobiliare è raccomandabile osservare esattamente le tendenze del mercato nella regione interessata, ma anche in tutto il paese, ad esempio se c’è richiesta per determinati tipi di edifici o microaree o se i prezzi di mercato sono in aumento, oppure se nelle zone circostanti il mercato è più orientato all’acquisto che alla vendita e i margini di trattativa aumentano di conseguenza. È importante anche tenere in considerazione l’evoluzione dei prezzi negli anni precedenti e quali tipi di oggetti hanno acquisito o perso valore. Ad esempio, la disponibilità sul mercato di numerosi immobili simili può rafforzare il margine di trattativa degli acquirenti.
Anche la situazione delle condizioni di finanziamento non va certo trascurata. I tassi ipotecari si ripercuotono sui pagamenti mensili, con effetti corrispondenti anche sulla scelta del momento perfetto per acquistare. In linea di principio è bene pensare che i mercati immobiliari sono soggetti a cicli periodici. Si dovrebbe sempre per prima cosa provare a identificare il punto attuale all’interno del ciclo per valutare meglio se si tratta del momento giusto per l’acquisto di un immobile.
Le condizioni dell’edificio riguardano soprattutto l’integrità strutturale, le esigenze di restauro e i potenziali difetti, che a lunga data potrebbero comportare costi supplementari. Potrebbe trattarsi ad esempio di danni alla facciata che possono causare infiltrazioni di umidità e formazione di muffa. In questi casi vale la pena di considerare sempre la cronologia di manutenzione, che consente di stabilire se sono stati eseguiti regolari interventi.
Alla voce equipaggiamento, è bene assicurarsi che soddisfi gli standard più moderni. Questo discorso vale soprattutto per il riscaldamento, i cui consumi dovrebbero essere i più bassi possibili. Anche la qualità di isolamento, finestre, rivestimenti dei pavimenti e installazione elettrica vanno verificati con attenzione. La regola di massima è che un equipaggiamento di valore è in grado di assicurare un funzionamento efficiente a lungo termine e di contribuire a notevoli risparmi. Altri fattori importanti sono il numero di stanze, la loro forma e l’assenza di barriere. In questi casi bisogna considerare sempre il proprio stile di vita a lungo termine.
Per andare sul sicuro per quanto riguarda l’equipaggiamento e le condizioni dell’edificio, è possibile rivolgersi a un perito certificato, che sarà in grado di stabilire con certezza questi fattori, consentendo di ottenere una valutazione esatta e realistica del prezzo d’acquisto e di tutti i costi aggiuntivi ai quali si è soggetti.
Dato che un acquisto immobiliare costituisce una transazione di importo elevato, vanno verificati con certezza soprattutto gli aspetti giuridici. I rapporti di proprietà rivestono un ruolo particolarmente rilevante. Prima di firmare il contratto, vanno considerati con attenzione il certificato di proprietà e l’estratto del registro fondiario dell’immobile, al fine di accertarsi che i venditori siano effettivamente i proprietari e che il terreno non sia soggetto ad oneri o diritti di terzi.
Un altro aspetto importante sono le direttive di diritto edilizio e la suddivisione in zone della regione, per assicurarsi la disponibilità di tutte le autorizzazioni e i certificati necessari. Vanno inoltre controllati la presenza di contaminazioni ambientali che potrebbero essere state causate dall’utilizzo precedente e comportare notevoli oneri futuri.
Ma non è finita, perché ci sono numerosi altri aspetti giuridici da verificare.
Il contratto d'acquisto dovrebbe sempre essere verificato scrupolosamente da parte di un avvocato, per assicurarsi che tutte le condizioni siano state registrate correttamente. Tra queste figurano ad esempio la data del passaggio di proprietà e della consegna delle chiavi. Questo vale per l’acquisto di immobili in Svizzera, ma anche per altri paesi.
Le transazioni immobiliari devono avvenire sempre in presenza di un notaio, al fine di assicurare che la vendita si svolga nel rispetto delle formalità e che vengano redatti tutti i documenti giuridici necessari.
Un acquisto immobiliare è un processo complesso, che avviene considerando una grande varietà di fattori. È importante considerare preventivamente tutti gli aspetti importanti con il massimo dell’attenzione, soprattutto per quanto riguarda il finanziamento, l’ubicazione, lo sviluppo del mercato immobiliare, l’equipaggiamento dell’edificio e gli aspetti giuridici della transazione.
