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L’achat d’un bien immobilier est une transaction complexe représentant un volume d’investissement important. Pour les particuliers notamment, l’achat d’une maison ou d’un appartement est souvent le plus gros investissement financier de leur vie. Il doit donc être préparé avec soin, et il est recommandé de se faire accompagner par des experts durant tout le processus. Nous vous expliquons les éléments importants liés au financement, à l’équipement du bien et à son emplacement.
L’une des premières choses à vérifier avant l’achat d’une maison est le capital propre disponible. Il s’agit de déterminer combien d’argent a déjà été mis de côté pour constituer un apport lors de l’achat du bien immobilier. En principe, un apport de fonds propres relativement élevé diminue le risque du financement et donne accès à de meilleures conditions de financement. En Suisse, au moins 20 % du prix d’achat doit être financé par des fonds propres. De plus, pour obtenir le taux d’avance maximal, il faut généralement fournir des garanties supplémentaires, telles que des prêts personnels, des fonds de pension du 2e ou 3e pilier, des avances sur héritage ou des liquidités. En outre, il faut garantir une capacité financière de 5 %. Les banques s’assurent ainsi que l’emprunteur est solvable même lorsque les taux d’intérêt augmentent.
Une fois que vous avez déterminé vos fonds propres et votre budget, il importe de choisir le financement. Les typologies les plus fréquentes sont les hypothèques fixes, les hypothèques variables et les hypothèques SARON. Les critères décisifs pour opérer un choix sont le contexte des taux d’intérêt et votre situation financière. Il est recommandé de comparer les offres de différents établissements pour dénicher la meilleure.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous ne devez pas seulement connaître les coûts de l’achat immobilier en soi, mais aussi les frais dits accessoires, comme les droits de mutation, les frais de notaire, les frais de registre foncier et les droits sur les cédules hypothécaires. Ces coûts doivent être ajoutés au prix d’achat. S’y rajoutent les frais courants, aussi appelés coûts d’exploitation ou coûts annexes du bien immobilier, à savoir les assurances, le fonds de réserve pour l’entretien, le ramonage, l’entretien du chauffage, le nettoyage des rues, le ramassage des ordures ainsi que les impôts fonciers, les factures d’eau, d’électricité et de gaz, les charges communes, etc. Il faut connaître tous ces frais et les garder à l’esprit car ils doivent être acquittés mensuellement ou annuellement, en plus du remboursement du crédit.
L’emplacement est un facteur décisif qui influe sur la valeur du bien immobilier. En principe, la valeur des biens immobiliers situés à proximité du centre et bien desservis en termes d’infrastructures est plus élevée que celle des biens situés dans les périphéries relativement peu aménagées. Un autre aspect à prendre en compte s’agissant de l’emplacement est la présence de commerces, d’écoles, d’hôpitaux, mais aussi d’institutions culturelles, d’équipements sportifs et de desserte par les transports locaux et à longue distance. Il convient par ailleurs de ne pas négliger les perspectives d’évolution démographique et la situation du marché de l’emploi dans la région. Si un site a le vent en poupe sur une longue durée, cela constitue un bon indice d’évolution positive de sa valeur.
Les personnes qui souhaitent acheter des biens immobiliers doivent respecter la règle suivante: plus un bien bénéficie d’un bon emplacement, plus son confort d’utilisation augmente et plus favorables sont les perspectives d’évolution stable de sa valeur. Toutefois, un bon emplacement va généralement de pair avec un prix d’achat plus élevé.
La situation du bien à l’échelle micro et macro doit être considérée en lien avec l’ensemble du marché immobilier suisse. Il s’agit d’un contexte très dynamique qui influe sensiblement sur la valeur et la disponibilité des biens immobiliers.
Bien avant l’achat d’un bien immobilier, il est donc recommandé d’observer attentivement les tendances du marché dans la région souhaitée, mais aussi sur tout le territoire suisse. Par exemple: certains types de bâtiments et certains micro-sites sont-ils très demandés, et le marché est-il en surchauffe, avec une augmentation des prix? Ou bien existe-t-il à proximité un marché d’acheteurs offrant une marge de négociation plus importante? Il convient aussi de considérer attentivement l’évolution des prix lors des dernières années et de déterminer les biens qui ont pris ou perdu de la valeur. La présence notamment d’un grand nombre de biens immobiliers similaires sur le marché peut renforcer la force contractuelle des acheteurs.
La situation des conditions de financement doit également être prise en compte. Les taux d’intérêt hypothécaires ont un impact sur les paiements mensuels. Ils influencent donc sensiblement le moment optimal pour acheter. En principe, il peut être utile de considérer que les marchés immobiliers sont soumis à des cycles. Il convient donc de toujours tenter d’identifier le point actuel du cycle pour mieux juger si le moment est propice à un achat immobilier.
Par état du bâtiment, on entend son intégrité structurelle, son besoin de rénovation et les défauts potentiels qui pourraient entraîner des coûts supplémentaires à terme. Il peut s’agir par exemple de dégâts sur la façade susceptibles d’entraîner des infiltrations d’humidité et la formation de moisissures. À cet égard, il est toujours recommandé de consulter l’historique de l’entretien pour savoir si les travaux d’entretien et de réparation ont été effectués régulièrement.
Quant à l’équipement, il faut veiller à ce qu’il réponde aux normes actuelles. Cela vaut surtout pour le chauffage, qui doit être autant que possible économe en ressources. La qualité de l’isolation, des joints de fenêtres, des revêtements de sol et de l’installation électrique doit également être examinée avec attention. En principe, un équipement de qualité garantit un fonctionnement efficace à long terme, ce qui contribue à économiser considérablement sur les coûts. Autres facteurs importants: le nombre de pièces, leur agencement et l’absence de barrières. Il convient de toujours intégrer le projet de vie à long terme.
Pour s’assurer de l’état de l’équipement et du bâtiment, on s’adresse à un expert certifié. Celui-ci peut constater l’état du bâtiment conformément à la législation, permettant ainsi une estimation précise et réaliste du prix d’achat et de tous les autres frais attachés à l’achat immobilier.
L’achat d’un bien immobilier étant une transaction d’envergure, il convient surtout d’examiner avec soin les aspects juridiques. Tout d’abord, la structure de la propriété joue un rôle central. Avant de signer le contrat, il convient de vérifier avec soin l’attestation de propriété et l’extrait du registre foncier du bien immobilier pour s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire et qu’il n’existe pas de charges impayées ou de droits de tiers sur le terrain.
Un autre aspect important est la réglementation en matière de construction et le zonage dans la région. Il importe de s’assurer que tous les permis et certificats requis sont présents. De même, il faut contrôler les sites contaminés et les pollutions environnementales qui pourraient résulter de l’affectation précédente. De telles nuisances peuvent avoir un impact considérable sur les futures obligations.
En outre, bien d’autres aspects juridiques doivent être examinés.
Le contrat de vente devrait toujours être consciencieusement examiné par un avocat afin de s’assurer que toutes les conditions sont définies correctement. C’est le cas notamment de la date du transfert de la propriété et de la remise des clés. Ceci s’applique aux achats immobiliers en Suisse mais aussi aux achats effectués dans d’autres pays.
Les transactions immobilières doivent toujours être effectuées en présence d’un notaire. Ceci permet de s’assurer que la vente est officiellement formalisée et que tous les documents légaux nécessaires sont établis.
Un achat immobilier est un processus complexe comportant un grand nombre de facteurs. Il est important de s’occuper au préalable de tous les aspects importants, qui incluent en particulier le financement, l’emplacement, l’évolution du marché immobilier, l’équipement du bâtiment et la forme juridique de la transaction.
