Erben­gemeinschaft und Immobilie: verkaufen, auszahlen oder gemeinsam halten

Was eine Erbengemeinschaft bei Immobilien in der Schweiz bedeutet

In der Schweiz entsteht nach einem Todesfall mit mehreren Erben eine Erbengemeinschaft, die den Nachlass als Ganzes hält, bis die Erbteilung erfolgt. Für eine Immobilie heisst das in der Praxis: Es gibt nicht mehrere unabhängige Eigentümer, die frei entscheiden, sondern eine Gemeinschaft, die sich koordinieren muss. Das wirkt sich auf alles aus, was im Immobilienalltag relevant ist: Verkauf, Vermietung, Renovationen, Hypothekenanpassungen, sogar grundlegende Unterhaltsentscheide.

Operativ kritisch sind drei Punkte. Erstens: Zeit. Solange nichts entschieden ist, laufen Kosten weiter, und je nach Objektzustand kann sich die Vermarktungsfähigkeit verschlechtern. Zweitens: Governance. Ohne klare Zuständigkeiten entstehen informelle Machtzentren, Informationsasymmetrien und Misstrauen. Drittens: Finanzierung. Eine Immobilie im Nachlass ist oft mit einer Hypothek verbunden. Banken verlangen bei Veränderungen klare Ansprechpartner und nachvollziehbare Vereinbarungen, insbesondere wenn einzelne Erben ausbezahlt werden sollen.

In dieser Phase hilft eine professionelle Herangehensweise, die wie ein Projekt aufgebaut ist: Zielbild definieren, Zahlenbasis schaffen, Entscheidungsmechanik festlegen, Umsetzungsplan starten. Wer direkt am Anfang eine neutrale Marktwerteinschätzung und eine transparente Kostenübersicht erstellt, schafft in vielen Fällen die Grundlage für eine Einigung, bevor es persönlich wird.

Option 1: Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen

Der Verkauf ist die häufigste Lösung, weil er die Erbengemeinschaft in Bezug auf die Liegenschaft auflöst und Liquidität schafft. Für viele Erben ist das die effizienteste Variante – insbesondere, wenn niemand die Immobilie selbst nutzen will, die Unterhaltskosten hoch sind oder ein Renovationsstau besteht. Ein Verkauf reduziert zudem das Risiko, dass sich die Erben über Jahre in einer unklaren Mitbesitz-Situation festfahren. Damit der Verkauf in der Erbengemeinschaft funktioniert, braucht es eine saubere gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Zentral ist ein marktgerechter Preisrahmen, der nicht aus dem Bauch heraus entsteht, sondern auf Vergleichswerten, Lagefaktoren, Objektzustand und Nachfrageindikatoren basiert. Bei BETTERHOMES bieten wir dafür eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an – online oder direkt vor Ort durch unsere Expertinnen und Experten. Der Preis ist der häufigste Konflikttreiber: Ein Teil der Erben will rasch verkaufen, ein anderer Teil spekuliert auf den Maximalpreis. Beides kann legitim sein, aber ohne gemeinsame Strategie führt es zu Reibung, die den Preis am Ende oft eher senkt als erhöht – weil Vermarktungsdauer und Unsicherheit steigen.

In der Umsetzung zahlt sich ein klarer Prozess aus: Unterlagenpaket vollständig, Zuständigkeit für Kommunikation definiert, Entscheidungsfenster für Angebote festgelegt und interne Spielregeln dokumentiert. Dazu gehören auch scheinbar banale Fragen: Wer darf Besichtigungen koordinieren? Wie schnell müssen Rückmeldungen erfolgen? Wie werden Gegenangebote diskutiert? Je klarer diese Punkte geregelt sind, desto weniger emotional wird die Vermarktung. Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Vorbereitung der Immobilie. Oft reichen kleine, gut kalkulierte Massnahmen, um die Vermarktungsqualität deutlich zu steigern, ohne dass die Erbengemeinschaft in Grundsatzdiskussionen über Renovationen abrutscht. Entscheidend ist hier nicht schön machen um jeden Preis, sondern eine ROI-Logik: Welche Massnahme erhöht die Nachfrage und reduziert Preisabschläge, ohne die Zeitachse zu sprengen? Bei Erbengemeinschaften ist Zeit ein Kostenfaktor und ein Konfliktfaktor zugleich.

Option 2: Miterben auszahlen und die Immobilie übernehmen

Die Auszahlung ist die Lösung für Konstellationen, in denen ein oder mehrere Erben ein echtes Interesse am Objekt haben, etwa zur Eigennutzung, als Renditeobjekt oder als strategische Anlage. Sie ist häufig der beste Kompromiss, wenn die Erbengemeinschaft zwar nicht gemeinsam halten möchte, aber ein Verkauf emotional oder wirtschaftlich ungünstig wäre. Gleichzeitig ist die Auszahlung oft die anspruchsvollste Variante, weil sie eine belastbare Bewertung, eine saubere Finanzierung und klare rechtliche Vereinbarungen braucht. Im Zentrum steht die Frage: Zu welchem Wert wird ausbezahlt? Hier lohnt sich ein Vorgehen mit neutraler Bewertung, weil interne Schätzungen fast immer als parteiisch empfunden werden. Idealerweise wird ein marktbasierter Wert definiert, der nachvollziehbar ist und Spielraum für bekannte Risiken berücksichtigt, beispielsweise Renovationsbedarf, Altlasten, bestehende Mietverhältnisse oder spezielle Dienstbarkeiten. Je transparenter die Bewertung, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Auszahlungsprozess später wieder aufgerollt wird.

Der zweite Kernpunkt ist die Finanzierung. Wer die Immobilie übernimmt, muss die Auszahlungen stemmen können. Das erfolgt häufig über Hypothekenerhöhung, Eigenmittel oder eine Kombination aus beidem. Banken beurteilen dabei nicht nur die Tragbarkeit, sondern auch die rechtliche Klarheit der Eigentumsübertragung. In der Praxis ist es entscheidend, frühzeitig mit Finanzierungspartnern zu sprechen und nicht erst dann, wenn die Erbengemeinschaft sich bereits festgelegt hat. Eine nicht tragfähige Finanzierung ist einer der häufigsten Gründe, warum ein scheinbar guter Auszahlungsplan am Ende doch in einem Verkauf endet. Der dritte Punkt ist die Fairnesslogik. Auch wenn Fairness emotional wirkt, ist sie in Erbengemeinschaften ein Business-Thema, weil sie die Verhandlung stabilisiert. Fairness heisst nicht, dass alle exakt gleich fühlen, sondern dass die Regeln transparent, die Zahlen nachvollziehbar und die Abweichungen begründet sind. 

Option 3: Immobilie gemeinsam halten und professionell managen

Das gemeinsame Halten ist sinnvoll, wenn die Erben langfristig an den Standort glauben, die Immobilie als Renditeobjekt nutzen wollen oder wenn eine Eigennutzung innerhalb der Familie geplant ist. Es ist aber nur dann eine gute Lösung, wenn die Erbengemeinschaft bereit ist, wie ein kleines Unternehmen zu funktionieren: mit klaren Rollen, Budget, Entscheidungswegen und einem Exit-Szenario. Ohne diese Struktur wird das gemeinsame Halten schnell zur Dauerbaustelle. Inhaltlich sind vier Bereiche zu regeln. Erstens die Nutzung: Wer nutzt die Immobilie und zu welchen Konditionen? Bei Eigennutzung ist besonders wichtig, dass die finanzielle Logik stimmt, etwa in Form einer marktüblichen Nutzungsentschädigung oder einer klaren internen Kostenverteilung. Zweitens die Kosten: Hypothek, Unterhalt, Rückstellungen, Verwaltung, Steuern und Versicherungen. Drittens die Administration: Wer ist Ansprechpartner für Verwaltung, Mieter, Behörden, Handwerker und Bank? Viertens der Exit: Unter welchen Bedingungen darf verkauft werden, wie wird der Preis festgelegt und wie werden Interessenkonflikte gelöst?

Aus Marktsicht ist das gemeinsame Halten besonders attraktiv, wenn die Immobilie in einem stabilen Nachfragegebiet liegt und die Rendite nach Kosten solide ist. Gleichzeitig muss die Erbengemeinschaft die Opportunitätskosten sehen: Wer gemeinsam hält, bindet Kapital, trägt Klumpenrisiko und lebt mit der Notwendigkeit, regelmässig Entscheidungen zu treffen. Das ist machbar, aber es braucht Commitment und Disziplin. Ein professioneller Ansatz ist, das gemeinsame Halten als Investitions-Setup zu definieren. Dazu gehören ein Jahresbudget, eine Instandhaltungsstrategie, ein Reporting über Einnahmen und Ausgaben und eine periodische Marktwertüberprüfung. So wird aus einer emotionalen Konstellation eine steuerbare Vermögensstrategie. In der Praxis reduziert das auch Konflikte, weil Transparenz entsteht und Entscheide nicht aus dem Moment heraus getroffen werden müssen.

Die entscheidenden Faktoren für die richtige Lösung

Ob Verkauf, Auszahlung oder gemeinsames Halten: Die richtige Entscheidung ist die, die zur Zielsetzung, zur finanziellen Realität und zur Teamfähigkeit der Erbengemeinschaft passt. Drei Faktoren sind besonders entscheidend. Der erste Faktor ist die Einigungsfähigkeit. Wenn die Erbengemeinschaft bereits bei einfachen Fragen blockiert ist, ist das gemeinsame Halten selten sinnvoll. In solchen Fällen ist der Verkauf oft die robusteste Lösung, weil er die Komplexität beendet. Wenn hingegen Vertrauen da ist und Entscheide effizient getroffen werden können, ist auch ein Halten mit professioneller Struktur möglich.

Der zweite Faktor ist die Objektqualität und der Investitionsbedarf. Eine Immobilie mit Renovationsstau kann beim Verkauf zu deutlichen Abschlägen führen, gleichzeitig kann eine Auszahlung sehr teuer werden, weil der übernehmende Erbe zusätzlich zur Auszahlung noch Investitionen stemmen muss. Umgekehrt kann ein gut unterhaltenes Objekt in guter Lage ein starkes Argument fürs Halten sein, wenn Rendite und Risiko stimmen. Der dritte Faktor ist die Liquiditäts- und Steuersituation der Erben. Wer kurzfristig Liquidität benötigt, drängt eher auf Verkauf. Wer langfristig Vermögen aufbauen will und tragfähig finanziert ist, kann eher übernehmen oder halten. 

Fazit: Drei Wege, ein Ziel – Vermögenswert sichern und Klarheit schaffen

Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft ist eine Chance, aber nur, wenn sie aktiv gemanagt wird. Der Verkauf schafft Klarheit und Liquidität, die Auszahlung ermöglicht eine zielgerichtete Übernahme innerhalb der Familie, und das gemeinsame Halten kann eine langfristig attraktive Vermögensstrategie sein, wenn Governance und Kostenlogik stimmen. In allen Fällen gilt: Je früher die Erbengemeinschaft eine saubere Faktenbasis schafft und einen klaren Entscheidungsprozess etabliert, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass am Ende nicht nur ein Ergebnis steht, sondern auch der Familienfrieden und der Immobilienwert erhalten bleiben.