Wohnung mieten in der Schweiz: Was muss ich beachten?

Wohnungssuche und Rahmenbedingungen

Der Wohnungsmarkt in der Schweiz ist regional sehr unterschiedlich. In Zürich, Genf, Basel, Lausanne und Zug sind die Leerwohnungsziffern tief, und gute Objekte sind oft innert weniger Tage vergeben. Wer in diesen Städten sucht, sollte Inserate auf Immobilienplattformen regelmässig verfolgen, Benachrichtigungsfunktionen nutzen und vorbereitet sein, rasch auf ein Objekt zu reagieren. In ländlicheren Regionen ist die Auswahl grösser, dafür sind die Verbindungen zum Arbeitsort oft der entscheidende Faktor.

Bevor Sie eine Besichtigung vereinbaren, lohnt sich ein kritischer Blick auf das Inserat. Achten Sie darauf, ob der Mietzins netto oder brutto angegeben ist, welche Nebenkosten enthalten sind und ob die Wohnung mit Kühlschrank, Waschmaschine oder Einbauküche ausgestattet ist. Fehlen diese Angaben, fragen Sie gezielt nach, bevor Sie Zeit und Reisekosten investieren.

Unterlagen und Bonität

Vermieterinnen und Vermieter verlangen in der Regel eine Reihe von Unterlagen, um die Zahlungsfähigkeit der Mietinteressentinnen und Mietinteressenten zu prüfen. Dazu gehören meist der aktuelle Arbeitsvertrag oder eine Anstellungsbestätigung, die letzten drei Lohnabrechnungen, eine Kopie des Passes oder der Identitätskarte sowie ein Betreibungsregisterauszug. Ergänzend werden häufig Referenzen früherer Vermieter verlangt. Halten Sie diese Dokumente digital bereit, damit Sie bei einer Bewerbung innert kurzer Zeit reagieren können.

Aufenthaltsrechtliche Voraussetzungen

Ob für einen längerfristigen Aufenthalt eine Bewilligung nötig ist, hängt von der Staatsangehörigkeit ab. Für Staatsangehörige der Europäischen Union und der EFTA gilt das Freizügigkeitsabkommen. Wer eine Erwerbstätigkeit aufnimmt, benötigt in der Regel eine Aufenthaltsbewilligung B, die mit einem Arbeitsvertrag beantragt wird. Für Personen aus Drittstaaten gelten strengere Zulassungsregeln, und die Bewilligung ist häufig Voraussetzung, bevor ein Mietvertrag überhaupt sinnvoll abgeschlossen werden kann. Viele Vermieterinnen und Vermieter fragen nach dem aufenthaltsrechtlichen Status, weil eine Anmeldung bei der Gemeinde ohne gültigen Ausweis nicht möglich ist. Klären Sie diese Frage frühzeitig mit der zuständigen kantonalen Migrationsbehörde.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist das zentrale Dokument Ihres Mietverhältnisses. Im Schweizer Obligationenrecht (OR) finden sich die wichtigsten Regeln zum Mietrecht in den Artikeln 253 bis 273c. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden, in der Praxis ist jedoch immer die Schriftform zu empfehlen, damit Mietzins, Nebenkosten, Dauer und Kündigungsmodalitäten zweifelsfrei festgehalten sind. Lassen Sie sich den Vertrag vor der Unterschrift in Ruhe durchlesen und stellen Sie Fragen zu allen Punkten, die Ihnen unklar sind.

Mietzins und Nebenkosten

Der Mietzins besteht aus dem eigentlichen Nettomietzins und den Nebenkosten. Letztere umfassen zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hauswart, Kehrichtabfuhr oder Antennen- und Internetanschluss. Die Nebenkosten können als pauschale Summe oder als Akontozahlung vereinbart werden, wobei am Ende des Jahres eine Abrechnung erfolgt. Pauschalen bieten Planungssicherheit, Akontozahlungen können jedoch zu einer Rückzahlung oder Nachzahlung führen. Verlangen Sie bei Akontobeträgen immer eine detaillierte Abrechnung und prüfen Sie diese sorgfältig.

Bei Mietbeginn besteht die Möglichkeit, den Anfangsmietzins anzufechten, wenn er im Vergleich zum Vormietzins oder zu vergleichbaren Objekten als missbräuchlich erscheint. Die Frist beträgt 30 Tage nach Erhalt des amtlichen Formulars, das die Vermieterseite beilegen muss, sofern der Kanton dies vorsieht. Dieses Recht ist ein wichtiges Instrument, das viele Mieterinnen und Mieter nicht kennen. Eine Anfechtung sollte jedoch gut vorbereitet und idealerweise mit einer Fachstelle besprochen werden.

Kaution und Sperrkonto

Die Mietkaution ist in Artikel 257e des OR geregelt. Sie darf höchstens drei Monatsmietzinse betragen, wobei die Nebenkosten nicht mitgerechnet werden. Die Kaution ist auf einem auf Ihren Namen lautenden Sperrkonto bei einer Bank oder Versicherung zu hinterlegen. Das Geld gehört Ihnen und wird verzinst, kann aber nicht ohne Zustimmung der Vermieterseite oder eines behördlichen Entscheids abgehoben werden. Nach dem Auszug wird die Kaution nach der Wohnungsabnahme freigegeben, sofern keine offenen Forderungen bestehen. Bewahren Sie daher Belege über den Zustand der Wohnung und Ihre Zahlungen sorgfältig auf.

Dauer und Kündigung

Ein Mietverhältnis kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Befristete Verträge enden zum vereinbarten Datum, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Unbefristete Verträge lassen sich in der Regel mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Kündigungstermin beenden, häufig auf das Monats- oder Quartalsende. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Vermieterinnen und Vermieter müssen für ihre Kündigung ein amtliches Formular verwenden, das auf die Möglichkeit der Anfechtung hinweist. Die Kündigung ist zudem für bestimmte Fälle sperrfristgeschützt, etwa während einer Mängelrüge oder bei Mietzinserhöhungen. Prüfen Sie jede Kündigung genau und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.

Mietzinserhöhungen

Mietzinserhöhungen sind nur möglich, wenn sie begründet sind, etwa durch gestiegene Hypothekarzinsen, Teuerung oder wertvermehrende Investitionen. Sie müssen mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden und sind in der Regel mit einer Frist von zehn Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist anzukündigen. Wer eine Erhöhung für missbräuchlich hält, kann sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen anfechten. Die Behörde ist kostengünstig und bietet in vielen Fällen eine erste Einschätzung ohne grossen Aufwand.

Der Einzug

Am Einzugstag sollten Sie den Zustand der Wohnung gemeinsam mit der Vermieterseite in einem Übergabeprotokoll festhalten. Dokumentieren Sie Schäden, Verschmutzungen und den Zustand der Geräte mit Fotos und lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterzeichnen. Dieses Dokument ist später bei der Schlussabnahme und der Rückzahlung der Kaution von zentraler Bedeutung.

Anmeldung bei der Gemeinde

Nach dem Einzug müssen Sie sich bei der Einwohnerkontrolle Ihrer Gemeinde anmelden. In den meisten Kantonen ist dafür eine Frist von 14 Tagen vorgesehen. Für die Anmeldung benötigen Sie in der Regel einen gültigen Ausweis, den Mietvertrag oder eine Bestätigung der Vermieterseite sowie gegebenenfalls Ihre Aufenthaltsbewilligung. Die Anmeldung ist die Grundlage für viele weitere Schritte, etwa für die Ausstellung von Dokumenten, die Eröffnung eines Bankkontos oder die Steuerpflicht am Wohnsitz.

Krankenversicherung

In der Schweiz besteht für jede Person mit Wohnsitz eine Pflicht zur Krankenversicherung nach dem Krankenversicherungsgesetz (KVG). Sie müssen sich innert drei Monaten nach Wohnsitznahme bei einer anerkannten Krankenkasse versichern. Die Prämien unterscheiden sich je nach Kanton, Franchise und Versicherungsmodell erheblich. Vergleichen Sie die Angebote sorgfältig, bevor Sie sich entscheiden, und berücksichtigen Sie die Prämien bei Ihrer Budgetplanung.

Haftpflicht und Hausrat

Eine private Haftpflichtversicherung ist in der Schweiz dringend zu empfehlen, denn sie schützt Sie vor Schadenersatzforderungen, wenn Sie oder Personen in Ihrem Haushalt anderen Menschen oder deren Eigentum Schaden zufügen. Eine Hausratversicherung deckt Ihr persönliches Eigentum in der Wohnung gegen Diebstahl, Feuer und Wasserschäden ab. Beide Versicherungen sind günstig und sollten vor dem Einzug abgeschlossen werden.

Während des Mietverhältnisses

Die Vermieterseite ist verpflichtet, die Wohnung in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, etwa Feuchtigkeit, defekte Heizungen oder undichte Fenster, sollten Sie diese umgehend und schriftlich melden. Setzen Sie der Vermieterseite eine angemessene Frist zur Behebung. Wird der Mangel nicht behoben, können Sie unter gewissen Voraussetzungen den Mietzins herabsetzen lassen. Die entsprechenden Regeln finden sich in den Artikeln 259a bis 259i des OR. Auch hier kann die Schlichtungsbehörde angerufen werden, wenn sich die Parteien nicht einigen.

Untermiete und Haushaltsregeln

Möchten Sie einen Teil der Wohnung untervermieten, benötigen Sie die schriftliche Zustimmung der Vermieterseite. Die Vermieterseite darf diese nur aus wichtigen Gründen verweigern. Halten Sie zudem die Hausordnung ein, die oft Ruhezeiten, Regeln für die Benutzung von Waschküche und Keller sowie Vorschriften zur Lagerung von Gegenständen enthält. Verstösse können zu einer Abmahnung oder im Extremfall zu einer Kündigung führen.

Fazit

Eine Wohnung in der Schweiz zu mieten erfordert Vorbereitung, Sorgfalt und ein gutes Verständnis der lokalen Regeln. Lesen Sie den Mietvertrag genau, kennen Sie Ihre Rechte bei Kaution, Mietzins und Kündigung und erledigen Sie nach dem Einzug die wichtigen Formalitäten wie Anmeldung und Krankenversicherung fristgerecht. Wer diese Punkte beachtet, startet entspannt in das neue Mietverhältnis und vermeidet unnötige Konflikte.