Immobilien in den Schweizer Bergen: Wie Nachfrage, Angebot und das Zweitwohnungs­gesetz den Markt prägen

Die Nachfrage nach Immobilien in Bergregionen: Ein Trend mit langen Wurzeln

Die gestiegene Attraktivität von Bergimmobilien ist das Ergebnis einer langfristigen Entwicklung, die durch gesellschaftliche und wirtschaftliche Kräfte beschleunigt wurde. Die Covid-19-Pandemie ab 2020 wirkte wie ein Brandbeschleuniger: Mit dem verbreiteten Homeoffice rückte die Möglichkeit, dauerhaft oder saisonweise in den Bergen zu leben und zu arbeiten, plötzlich in greifbare Nähe. Immobilienvermittler in Destinationen wie St. Moritz, Flims, Verbier und Davos berichteten übereinstimmend von stark gestiegener Nachfrage.

Die Nachfrage speist sich aus mehreren Quellen gleichzeitig: Telearbeit hat die Bindung an urbane Wohnorte gelockert, heisse Stadtsommer machen Höhenlagen klimatisch attraktiver, und die Schweiz zieht als sicherer Investitionsstandort weiterhin internationales Kapital an – auch und besonders im Segment der alpinen Luxusimmobilien.

Das Angebot: Warum neue Bergimmobilien so selten sind

Während die Nachfrage nach Wohnraum in Schweizer Bergregionen boomt, bleibt das Angebot aus strukturellen Gründen begrenzt. Eine stark steigende Nachfrage trifft auf ein Angebot, das sich kaum ausweiten lässt – ein Mechanismus, der die Preisdynamik dieser Regionen grundlegend von städtischen Märkten unterscheidet.

Bebaubares Land in Alpentälern ist naturgemäss knapp, Erschliessungskosten sind hoch und Bauphasen aufgrund von Witterung und Gelände komplex. Entscheidend hinzugekommen ist jedoch eine rechtliche Komponente, die den Markt seit über einem Jahrzehnt tiefgreifend verändert hat.

Das Zweitwohnungsgesetz: Schutz und Angebotsbarriere zugleich

Am 11. März 2012 nahm die Schweizer Stimmbevölkerung die Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» an. Seit dem 1. Januar 2016 untersagt das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) – die «Lex Weber» – in allen Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent oder mehr den Neubau von Zweitwohnungen. Betroffen sind schweizweit 337 Gemeinden, konzentriert im Berner Oberland, im Wallis und in Graubünden.

Seither ist das Neuangebot an Zweitwohnungen in diesen Regionen auf ein Minimum gesunken. Das Wohnungsinventar schrumpft, Leerstände verschwinden, und die Preise steigen ungebremst – ein klassisches Angebotsdefizit ohne absehbares Korrektiv.

Zwischen 2020 und Herbst 2024 sank die durchschnittliche Leerwohnungsziffer in Schweizer Tourismusgemeinden von 1,5 auf gerade noch 0,78 Prozent. 

Preisexplosion im Bergimmobilienmarkt: Zahlen und Fakten

Die Engpasssituation zwischen hoher Nachfrage und eingeschränktem Angebot schlägt sich direkt in den Preiszahlen nieder. Seit 2020 verteuerten sich Ferienwohnungen im Alpenraum im Durchschnitt um rund 30 Prozent – einem jährlichen Anstieg von 5,5 Prozent. Im Jahr 2024 legten die Preise an Schweizer Top-Standorten um knapp 3 Prozent zu, europaweit betrug der Anstieg 2,3 Prozent (UBS Alpine Property Focus 2025).

An der Spitze steht die Destination Engadin/St. Moritz mit mindestens 22'300 Franken pro Quadratmeter im gehobenen Segment, gefolgt von Verbier mit 22'100 Franken – beide übertreffen damit Courchevel (17'900 Franken) als teuerste Destination ausserhalb der Schweiz deutlich. 

Soziale Folgen: Einheimische unter Druck

Hinter den Marktdaten verbergen sich handfeste soziale Konsequenzen für die Stammbevölkerung von Tourismusgemeinden. In Orten wie Davos, Verbier oder in Teilen Graubündens finden Einheimische und Beschäftigte im Tourismusgewerbe kaum noch bezahlbaren Wohnraum.

Einzelne Gemeinden handeln bereits eigeninitiativ: Guttannen im Berner Oberland erliess ein zweijähriges Moratorium für neue Zweitwohnungen und Umnutzungen, obwohl die gesetzliche Schwelle von 20 Prozent noch nicht erreicht ist. Solche lokalen Massnahmen zeigen, dass der politische Druck in den Bergregionen weiter wächst.

Chancen für Investierende: Warum Bergimmobilien dennoch attraktiv bleiben

Trotz der Herausforderungen bieten Immobilien in Schweizer Bergregionen nach wie vor interessante Perspektiven für Investierende. Die strukturelle Angebotsknappheit wirkt aus Investitionssicht stabilisierend: Ein Überangebot, das Preise nach unten drücken könnte, ist in alpinen Destinationen schlicht nicht in Sicht.

Auch das Luxussegment erweist sich als robust: Preise für Luxusobjekte liegen rund 25 Prozent über dem Vor-Covid-Niveau. Klimaprojektionen zeigen zudem, dass Lagen über 1'500 Meter Höhe langfristig an relativer Attraktivität gewinnen dürften – ein Faktor, der bei Kauf- und Anlageentscheidungen zunehmend Gewicht erhält.

Fazit: Ein Markt mit Potenzial – und klaren Grenzen

Der Schweizer Bergimmobilienmarkt bleibt einer der faszinierendsten und gleichzeitig anspruchsvollsten des Landes. Die Kombination aus strukturell begrenztem Angebot, anhaltend hoher Nachfrage und einem sich laufend entwickelnden Rechtsrahmen schafft ein Umfeld, das sowohl Chancen als auch Risiken birgt. Wer auf stabile Werte, attraktive Lagen und langfristige Wertentwicklung setzt, findet in Bergregionen nach wie vor überzeugende Argumente. Gleichzeitig zeigt die soziale Dimension des Marktes – steigende Preise, sinkende Leerstände, verdrängte Einheimische – dass der Handlungsbedarf auf politischer und planerischer Ebene gross bleibt. Für Kaufinteressierte, Investierende und Verkäuferinnen und Verkäufer gilt gleichermassen: Fundierte Marktkenntnisse, ein gutes Verständnis der gesetzlichen Rahmenbedingungen und eine professionelle Begleitung sind im Bergimmobilienmarkt keine Option, sondern eine Notwendigkeit.