Marktdaten

Marktkommentar IAZI Schweizer Immobilienmarkt 3. Quartal 2023

Der Schweizer Immobilienmarkt weist weiterhin keine Zeichen von Schwäche auf. Im 3. Quartal des laufenden Jahres ist die Zahlungsbereitschaft für Häuser und Wohnungen erneut gestiegen, wie aus der Auswertung der aktuellen Freihand-Transaktionen hervorgeht. Gemäss «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» wechselte Wohneigentum zu 1,5% höheren Werten die Hand als im Vorquartal. Einfamilienhäuser (+1,5%) und Eigentumswohnungen (+1,6%) warten dabei mit praktisch gleich hohen Wachstumsraten auf. Über die letzten zwölf Monate summiert sich die Preissteigerung für Eigenheime damit auf stattliche 4,9%.

Auch im Segment der Anlageobjekte wurden leicht höhere Transaktionspreise verbucht. Gemäss dem «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» sind die Werte von Wohnrenditeliegenschaften im 3. Quartal 2023 um 0,6% gestiegen. Innert Zwölfmonatsfrist ergibt sich ein Plus von 4,3%.

Wieso werden trotz gestiegener Finanzierungskosten und gehäufter Berichte von sistierten Immobilien-Transaktionen sowie Preisreduktionen weiterhin Wertzunahmen gemessen? Es ist davon auszugehen, dass aktuell zahlreiche potenzielle Käufer wie auch Verkäufer in Warteposition verharren: Interessenten schieben Ihre Kaufabsichten in der Hoffnung auf künftige Preisreduktionen auf, während sich Anbieter in Geduld üben, um Verkäufe auf dem bisherigen, hohen Preisniveau zu realisieren.

Einen Hinweis darauf gibt die Anzahl gemeldeter Transaktionen, die derzeit deutlich unter dem Niveau der Vorjahre liegt. Jene Handänderungen aber, die zustande kommen und folglich in die Berechnung der Preisindizes einfliessen, wurden zu höheren Preisen abgeschlossen und heben den Index an. Nicht abgebildet werden im Umkehrschluss all jene Transaktionen, die aufgrund abweichender Preisvorstellungen (noch) nicht zum Abschluss kommen.

Gerade im Segment der mit Fremdkapital finanzierten Mehrfamilienhäuser können die zinsbedingten Mehrkosten zudem durch Mieterhöhungen abgefedert werden. Dies betrifft sowohl Neuvermietungen (Angebotsmieten) als auch bestehende Verträge (Bestandesmieten). Eine weitere Anhebung des Referenzzinssatzes per Dezember 2023 auf 1,75% gilt als gesichert, was je nach Situation eine erneute Mieterhöhung von 3% erlaubt. Zudem darf ein Teil der Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung auf die Mieten überwälzt werden, was die Einnahmenseite ebenfalls stärkt und die Attraktivität von Immobilienanlagen stützt.

Dass der Nachfragedruck und damit das Vermietungspotenzial hoch bleiben, zeigt auch die Leerstandserhebung des Bundesamts für Statistik: Schweizweit standen zum Stichtag 1. Juni 2023 nur rund 1,2% der Wohnungen leer, in vielen bevölkerungsstarken Regionen liegt die Quote deutlich tiefer. Daran dürfte sich wenig ändern, bleibt die Nachfrage doch durch die starke Zuwanderung hoch: Per Ende August 2023 lag diese gemäss Daten des Staatssekretariats für Migration kumuliert bereits bei netto 60’000 Zuzügern, was etwa der Wohnbevölkerung der Stadt Lugano entspricht. Allein dies generiert einen Bedarf von rund 30’000 zusätzlichen Wohneinheiten. Bis zum Jahresende dürfte die Zahl noch deutlich wachsen.

Positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt hat zudem der vorläufige Unterbruch der Zinserhöhungen. Die Schweizerische Nationalbank belässt den Leitzins mit ihrem Entscheid vom September vorläufig bei 1,75%. Das Zinsniveau für Fix-Hypotheken dürfte sich damit im Bereich zwischen 2,5% und 3% einpendeln, wobei sich auch die Geldmarkt-Hypotheken (SARON) dieser Bandbreite angenähert haben.