Wozu ein Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum?
24.08.2023

Autor/-in
Cyrill Lanz
Kategorien
- Markt
- Kauf
Da der grösste Teil des Gebäudes (60 bis 70 %) gemeinschaftlich ist und die Sanierung dieser Bauteile viel Geld kostet, sollten Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer einen Erneuerungsfonds einrichten. Fehlt ein solcher Erneuerungsfonds oder ist darin zu wenig Kapital enthalten, kann dies zu grossen Problemen und auch Konflikten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft führen.

Beispielobjekt
Gebäudeversicherungsneuwert: CHF 10 Mio.
Gemeinschaftliche Bauteile: CHF 7 Mio.
Bauteile im Sonderrecht: CHF 3 Mio.
Was ist ein Erneuerungsfonds?
Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen sind automatisch Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und damit auch Mitglied einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist für den Unterhalt und auch Ersatz der gemeinschaftlichen Bauteile (Umgebung, Gebäudehülle, Lift oder auch Gebäudetechnik) verantwortlich und müssen gemeinsam für die dadurch anfallenden Kosten bei der Sanierung dieser Bauteile aufkommen. Dafür können die Miteigentümerinnen und Miteigentümer regelmässig Geld in einen Erneuerungsfonds einlegen. Somit ist der Erneuerungsfons quasi das «Sparschwein» der Gemeinschaft für die Finanzierung von Sanierungen an gemeinschaftlichen Bauteilen. Der jährlich einzuzahlende Betrag wird in der Regel aufgrund der Wertquote festgelegt. Die Bildung eines Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch sehr zu empfehlen.
Gemeinschaftliche Bauteile
Umgebung
Fassade
Fenster
Dach
Balkone
Lift
Heizung
(Aufzählung nicht abschliessend)
Bauteile im Sonderrecht
Küche
Nasszellen
Innentüren
Bodenbeläge
Wandbeläge
Deckenbeläge
Leitungen in der Wohnung
(Aufzählung nicht abschliessend)
Wie viel Geld soll in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden?
Grundsätzlich wird die Höhe der jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegt. Aufgrund des heutigen Wissensstandes sind jährliche Einlagen in der Höhe von 0.8 bis 1 % des Gebäudeversicherungsneuwertes (GV-Neuwert) empfehlenswert.

Beispielobjekt
Gemeinschaftliche Bauteile: CHF 7 Mio.
Jährliche Einlage (1 % GV-Neuwert)
CHF 70’000
Stand nach 30 Jahren: CHF 2.1 Mio.
(ohne Verzinsung)
Wem gehört das Kapital im Erneuerungsfonds?
Das im Erneuerungsfonds enthaltene Kapital gehört zum Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann sich somit die Verkäuferin oder der Verkäufer den eigenen Anteil im Erneuerungsfonds nicht auszahlen lassen. Dieses Kapital geht automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.
Wie steht es um die Erneuerungsfonds?
Eine Studie im Jahr 2010 der Hochschule Luzern in der Agglomeration Luzern hat aufgezeigt, dass rund 80 % der Stockwerkeigentümergemeinschaften über einen Erneuerungsfonds verfügen. Jedoch fast 90 % der Gemeinschaften haben zu wenig Geld im Erneuerungsfonds und auch die jährlichen Einlagen sind massiv zu tief. Ein weiteres Problem stellen die Entnahmen für gewöhnliche Unterhaltsarbeiten dar, ist doch das Kapital im Erneuerungsfonds zur Deckung von zyklischen Sanierungen angedacht.

Tipps für den Erneuerungsfonds
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung soll die Höhe des Anteils am Erneuerungsfonds abgeklärt werden und der an der Liegenschaft vorhandene Unterhaltsbedarf abgeschätzt werden. Hierzu lohnt es sich eine Expertin oder einen Experten beizuziehen.
Das Kapital im Erneuerungsfondssollte von den Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern nicht für die Bezahlung von laufenden Unterhaltsarbeiten verwendet werden, da ansonst das Geld für die grossen und zyklischen Sanierungen fehlt.
Wichtig ist auch, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits von Anfang an einen angemessenen Betrag (0.8 bis 1 % des Gebäudeversicherungsneuwertes) in den Erneuerungsfonds einbezahlt.
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Cyrill Lanz
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