Wozu ein Erneuerungs­fonds im Stockwerk­eigentum?

Was ist ein Erneuerungsfonds?

Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen sind automatisch Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und damit auch Mitglied einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist für den Unterhalt und auch Ersatz der gemeinschaftlichen Bauteile (Umgebung, Gebäudehülle, Lift oder auch Gebäudetechnik) verantwortlich und müssen gemeinsam für die dadurch anfallenden Kosten bei der Sanierung dieser Bauteile aufkommen. Dafür können die Miteigentümerinnen und Miteigentümer regelmässig Geld in einen Erneuerungsfonds einlegen. Somit ist der Erneuerungsfons quasi das «Sparschwein» der Gemeinschaft für die Finanzierung von Sanierungen an gemeinschaftlichen Bauteilen. Der jährlich einzuzahlende Betrag wird in der Regel aufgrund der Wertquote festgelegt. Die Bildung eines Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch sehr zu empfehlen.

Wie viel Geld soll in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden?

Grundsätzlich wird die Höhe der jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegt. Aufgrund des heutigen Wissensstandes sind jährliche Einlagen in der Höhe von 0.8 bis 1 % des Gebäudeversicherungsneuwertes (GV-Neuwert) empfehlenswert.

Wem gehört das Kapital im Erneuerungsfonds?

Das im Erneuerungsfonds enthaltene Kapital gehört zum Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann sich somit die Verkäuferin oder der Verkäufer den eigenen Anteil im Erneuerungsfonds nicht auszahlen lassen. Dieses Kapital geht automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.

Wie steht es um die Erneuerungsfonds?

Eine Studie im Jahr 2010 der Hochschule Luzern in der Agglomeration Luzern hat aufgezeigt, dass rund 80 % der Stockwerkeigentümergemeinschaften über einen Erneuerungsfonds verfügen. Jedoch fast 90 % der Gemeinschaften haben zu wenig Geld im Erneuerungsfonds und auch die jährlichen Einlagen sind massiv zu tief. Ein weiteres Problem stellen die Entnahmen für gewöhnliche Unterhaltsarbeiten dar, ist doch das Kapital im Erneuerungsfonds zur Deckung von zyklischen Sanierungen angedacht.

Tipps für den Erneuerungsfonds

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung soll die Höhe des Anteils am Erneuerungsfonds abgeklärt werden und der an der Liegenschaft vorhandene Unterhaltsbedarf abgeschätzt werden. Hierzu lohnt es sich eine Expertin oder einen Experten beizuziehen.

Das Kapital im Erneuerungsfondssollte von den Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern nicht für die Bezahlung von laufenden Unterhaltsarbeiten verwendet werden, da ansonst das Geld für die grossen und zyklischen Sanierungen fehlt.

Wichtig ist auch, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits von Anfang an einen angemessenen Betrag (0.8 bis 1 % des Gebäudeversicherungsneuwertes) in den Erneuerungsfonds einbezahlt.