Hochhäuser – Lösung oder Trugschluss?

Die Schweizer Hochhäuser im Vergleich

Wenn man vor dem Zürcher «Prime Tower» steht, mutet dieser bereits ziemlich hoch an. Dabei darf jedoch nicht vergessen werden, dass Hochhäuser in anderen Ländern in ganz anderen Ligen spielen: Der höchste Wolkenkratzer der Welt, «Burj Khalifa», steht in Dubai, ist 828 Meter hoch und hat 163 Etagen, gefolgt vom «Shanghai Tower» mit einer beeindruckenden Höhe von 632 Metern und 128 Etagen. Auch der «Makkah Royal Clock Tower» in Saudi-Arabien ist mit einer Höhe von 601 Metern und 120 Etagen nicht zu verachten. Wir haben in der Schweiz also – um es passend auszudrücken – durchaus noch Luft nach oben, um mit den ganz Grossen dieser Welt mitzumischen und tatsächlich an den Wolken zu kratzen.

Hochhäuser – die Lösung für die Platznot?

Dass vermehrt Hochhäuser gebaut werden, hat verschiedene Gründe: Zum einen gehört es mittlerweile zum guten Ton einer Metropole, Hochhäuser zu bauen – es wird also als eine Art Synonym für globale Offenheit und wirtschaftliche Potenz gesehen – zum andern glaubt man, damit die wachsende Platznot bekämpfen zu können. Die «innere Verdichtung» gilt als Lösung für das knappe Bauland und soll eine weitere Zersiedelung der Landschaft vermeiden helfen. Für Investor*innen erscheinen Hochhäuser lukrativ: Durch den Bau in die Höhe können auf einer Parzelle mehr Wohnungen erstellt werden, was den Ertrag pro Parzelle steigert.

Die Kehrseite der Medaille

Eigentlich mutet die Rechnung einfach an: Wird der Boden knapp, baut man in die Höhe. Doch ganz so simpel ist es nicht: Das Bauen eines Hochhauses ist in vielen Belangen risikoreicher als ein konventioneller Bau mit gleicher baulicher Dichte. So werden beim Hochhausbau aufgrund der statischen, betrieblichen sowie (brandschutz-)technischen Massnahmen je nach Bauhöhe 10-20% Mehrkosten verursacht als bei konventionellen Bauten. Natürlich ist dabei auch entscheidend, welche Form das Hochhaus hat und was die Gebäudehöhe bzw. die Etagenanzahl ist. Bis ca. 50m Höhe ist keine bessere, sondern eine ähnliche oder gar tiefere Wirtschaftlichkeit nachzuweisen als bei anderen Bauformen mit gleicher baulicher Dichte. Ab 50 m beginnt dann die steigende Etagenzahl die Zusatzkosten zu kompensieren und ab ca. 80 m kann die Wirtschaftlichkeit gesteigert werden – durch höhere Miet- oder Verkaufserträge.

Ein weiterer Punkt, dem unbedingt Rechnung getragen werden muss, ist, dass sich die Planungsphase je nach Zonenregelung und planungsrechtlichen Vorgaben als sehr langwierig erweisen kann. Auch vor Einsprachen ist man nicht gefeit, welche die Planung verzögern könnten. Die Instandhaltung (Reinigung der Aussenfassaden, Wartung der Aufzüge etc.) ist bei Hochhäusern viel teurer als bei konventionellen Bauten, was ebenfalls nicht ausser Acht gelassen werden darf.

Was also tun?

Investor*innen befinden sich also in einer Zwickmühle: Bauen sie zu klein, erwirtschaften sie zu wenig Mehrerträge, um die Baukosten zu decken. Bauen sie höher, steigt die Anzahl der Wohnungen, die auf den Markt kommen, was das Risiko wiederum steigert, nicht für alle eine Abnehmerin bzw. einen Abnehmer zu finden. Je nach Marktsituation drohen dann hohe Leerstände.

Investitionen in Hochhäuser sind also heikel – die korrekte Einschätzung des Marktumfelds und die richtige Dimensionierung des Projekts ist vonnöten, um auch tatsächlich eine ansprechende Rendite zu erwirtschaften.