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    Immobilie in der Schweiz kaufen – das ist zu beachten

    Bei einem Immobilienkauf handelt es sich um eine komplexe Transaktion mit einem hohen Investitionsvolumen. Gerade für Privatpersonen ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung oft die grösste finanzielle Investition ihres Lebens. Entsprechend sorgfältig ist sie vorzubereiten und entsprechend fachkundig sollte man sich während des Prozesses begleiten lassen. Wir erklären, worauf es bei Finanzierung, Objektausstattung und Standort ankommt.

    Die passende Finanzierung für den Immobilienkauf

    Eines der ersten Dinge, die vor einem Hauskauf geprüft werden sollten, ist das verfügbare Eigenkapital. Hier geht es um die Frage, wie viel Geld bereits für die Anzahlung der Immobilie angespart wurde. Grundsätzlich gilt, dass ein höherer Eigenkapitalanteil die Finanzierung risikoärmer macht und bessere Finanzierungskonditionen erlaubt. In der Schweiz müssen mindestens 20 % des Kaufpreises mit eigenen Mitteln finanziert werden. Um die maximale Belehnung gewährt zu bekommen, muss man darüber hinaus in der Regel noch zusätzliche Sicherheiten wie Privatdarlehen, Pensionsgelder aus der 2. oder 3. Säule, Erbvorbezüge oder Barvermögen verpfänden. Darüber hinaus müssen 5 % Tragbarkeit garantiert werden. So stellen die Banken sicher, dass man auch bei steigenden Zinsen zahlungsfähig ist.

    Wenn Sie Ihr Eigenkapital und Ihr Budget abgeklärt haben, geht es an die Auswahl der Finanzierung. Am verbreitetsten sind Festhypotheken, variable Hypotheken und SARON-Hypotheken. Entscheidende Auswahlkriterien sind hier das aktuelle Zinsumfeld und die eigene finanzielle Situation. Es empfiehlt sich, die Angebote verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen, um das beste Angebot für sich zu finden.

    Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie nicht nur die Kosten für den Immobilienkauf selbst kennen, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und Schuldbriefabgaben. Diese müssen zum Kaufpreis addiert werden. Hinzu kommen die laufenden Kosten, auch Betriebskosten oder Hausnebenkosten genannt. Damit sind Versicherungen, Instandhaltungsrücklage, Schornsteinfeger, Wartung der Heizung, Strassenreinigung, Müllabfuhr sowie Grundsteuern, Wasser-, Strom- und Gasrechnungen, Gemeinschaftsgebühren usw. gemeint. All diese Kosten muss man kennen und im Auge behalten, denn sie müssen neben der Kredittilgung monatlich oder jährlich bezahlt werden.

    Bedeutung der Lage beim Immobilienkauf

    Die Lage ist ein entscheidender Einflussfaktor, wenn es um den Wert von Immobilien geht. Grundsätzlich ist der Wert von Immobilien in Zentrumsnähe mit guter infrastruktureller Anbindung höher als der von Objekten in der mässig erschlossenen Peripherie. Ein weiterer Aspekt, der bei der Lage zu berücksichtigen ist, ist das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Krankenhäusern, aber auch von kulturellen Einrichtungen, Sportstätten und Anbindungen an den Nah- und Fernverkehr. Nicht vernachlässigt sollten dabei auch die perspektivische demografische Entwicklung und die Arbeitsmarktsituation der Region werden. Befindet sich ein Standort langfristig im Aufschwung, ist dies immer ein guter Indikator für eine positive Wertentwicklung.

    Wer Immobilien kaufen möchte, sollte sich an folgende Regel halten: Je besser die Lage eines Objekts ist, desto höher ist der Nutzungskomfort und desto positiver sind die Aussichten auf eine stabile Wertentwicklung. Allerdings geht eine bessere Lage in der Regel auch mit einem höheren Kaufpreis einher.

    Langfristige Marktentwicklung im Auge behalten

    In engem Zusammenhang mit der Mikro- und Makro-Lage ist der gesamte schweizerische Immobilienmarkt zu betrachten. Hier handelt es sich um ein hochdynamisches Umfeld, das sich erheblich auf den Wert und die Verfügbarkeit von Immobilien auswirkt.

    Schon lange vor dem Immobilienkauf empfiehlt es sich deshalb, Markttrends in der Wunschregion, aber auch schweizweit genau zu beobachten. Sind zum Beispiel bestimmte Gebäudetypen und Mikro-Standorte gefragt und läuft der Markt mit steigenden Preisen heiss? Oder besteht an Standorten in der Nähe eher ein Käufermarkt mit grösseren Verhandlungsspielräumen? Hier sollte auch genau betrachtet werden, wie sich die Preise in den vergangenen Jahren entwickelt haben und welche Objekte an Wert gewonnen oder verloren haben. Gibt es zum Beispiel viele ähnliche Immobilien auf dem Markt, kann dies die Verhandlungsposition von Käuferinnen und Käufern stärken.

    Auch die Situation der Finanzierungskonditionen ist zu berücksichtigen. Die Hypothekenzinsen wirken sich auf die monatlichen Zahlungen aus. Entsprechend stark ist ihr Einfluss auf den optimalen Kaufzeitpunkt. Grundsätzlich hilft es, sich vorzustellen, dass Immobilienmärkte Zyklen unterliegen. Hier sollte man zunächst immer versuchen, den aktuellen Punkt im Zyklus zu identifizieren, um besser einschätzen zu können, ob es ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf sein könnte.

    Gebäudezustand und Ausstattung

    Beim Gebäudezustand kommt es vor allem auf die strukturelle Integrität, den Renovierungsbedarf und potenzielle Mängel an, die auf lange Sicht zu Mehrkosten führen könnten. Das können zum Beispiel Schäden an der Fassade sein, die zu Feuchtigkeitseinträgen und Schimmelbildung führen können. Hier empfiehlt sich immer ein Blick auf die Wartungshistorie. So lässt sich feststellen, ob regelmässig Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vorgenommen wurden.

    Bei der Ausstattung ist darauf zu achten, dass sie modernen Standards entspricht. Das gilt vor allem für die Heizung, die möglichst ressourcenschonend arbeiten sollte. Auch die Qualität von Dämmungen, Fensterdichtungen, Fussbodenbelägen und der elektrischen Installation sind hier sorgfältig zu prüfen. Grundsätzlich gilt, dass eine hochwertige Ausstattung langfristig einen effizienten Betrieb sicherstellt und damit zu erheblichen Kosteneinsparungen beiträgt. Weitere wichtige Faktoren sind die Anzahl der Zimmer, ihr Zuschnitt und die Barrierefreiheit. Hier ist immer die langfristige Lebensplanung mit einzubeziehen.

    Um bei der Ausstattung und dem Gebäudezustand auf der sicheren Seite zu sein, beauftragt man eine zertifizierte Gutachterin oder einen zertifizierten Gutachter. Diese können den Zustand des Gebäudes rechtssicher feststellen und ermöglichen damit eine genaue und realistische Einschätzung des Kaufpreises sowie aller weiteren beim Immobilienkauf anfallenden Kosten.

    Rechtliche Aspekte

    Da es sich beim Immobilienkauf um grossvolumige Transaktionen handelt, sind vor allem rechtliche Aspekte gewissenhaft zu prüfen. Zunächst spielen hier die Eigentumsverhältnisse eine zentrale Rolle. Vor Vertragsunterzeichnung sind der Eigentumsnachweis und der Grundbuchauszug der Immobilie sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer tatsächlich die Eigentümerin oder der Eigentümer ist und keine offenen Belastungen oder Rechte Dritter auf dem Grundstück bestehen.

    Ein weiterer wichtiger Aspekt sind baurechtliche Vorschriften und Zonierungen in der Region. Hier kommt es darauf an, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Zertifikate vorhanden sind. Ebenso sind Altlasten wie Umweltverschmutzungen zu kontrollieren, die aus der vorherigen Nutzung entstanden sein können. Derartige Belastungen können einen erheblichen Einfluss auf künftige Verpflichtungen haben.

    Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche weitere rechtliche Aspekte, die geprüft werden sollten.

    Vertragsgestaltung

    Der Kaufvertrag sollte immer gewissenhaft von einer Anwältin oder einem Anwalt geprüft werden, um sicherzustellen, dass alle Bedingungen korrekt festgelegt sind. Hierzu zählen unter anderem der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Schlüsselübergabe. Das gilt für Immobilienkäufe in der Schweiz ebenso wie für Käufe in anderen Ländern.

    Notarin oder Notar

    Bei Immobilientransaktionen muss immer eine Notarin oder ein Notar zugegen sein. So ist sichergestellt, dass der Verkauf formalisiert abläuft und alle notwendigen rechtlichen Dokumente erstellt werden.

    Fazit – so finden Sie die richtige Immobilie zum Kauf

    Ein Immobilienkauf ist ein komplexer Prozess, der eine Vielzahl von Faktoren umfasst. Hier ist es wichtig, sich vorab eingehend mit allen wichtigen Aspekten auseinanderzusetzen. Das schliesst besonders die Finanzierung, die Lage, die Entwicklung des Immobilienmarkts, die Gebäudeausstattung und die rechtliche Ausgestaltung der Transaktion ein.

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